如何签订购房合同..docVIP

如何签订购房合同 目前，大家签订商品房买卖合同时，最好使用建设部和 国家工商行政管理总局制订的《商品房买卖合同示范文本》。 由于《示范文本》是政府机关制订的，较好地平衡了开发商 和购房人的权利和义务关系，因此，采用《示范文本》签订 合同有利于保护购房人的合法权益。但切不可认为采用《示 范文本》就万事大吉，即使采用《示范文本》签订商品房买 卖合同，购房时也应注意以下几个问题。 1、认购书问题。在目前商品房交易过程中，许多开发 商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，要求购房人签订 认购书，交纳认购款。开发商要求购房人签订认购书一般两 种情况：一种情况是开发商所销售房屋倘未取得预售许可证， 以向内部职工认购的名义进行销售，俗称内部认购；另一种 情况是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房，开发商 为购房人保留预订的房屋，作为交换，要求购房人签订认购 书，并交纳一定数额的认购款，如果在规定的时间里，购房 人不想购买该房屋，就可能无权要回所交纳的认购款。 第一种情况的认购书，由于我国《城市房地产管理法》 和《商品房销售管理办法》都明确规定，在未取得预售许可 证前，是不能预售商品房的，而依据我国《合同法》第52 条的规定，违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效， 因此第一种情况的认购书在法律上是无效的。但最高人民法 院于XX年4月28日公布，于XX年6月1日起施行的《关 于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 （以下简称《最高法院解释》）第2条规定：出卖人未取得商 品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当 认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定 有效。根据该条规定，在取得预售许可证之前所签订的认购 书，如果开发商在购房人起诉前仍未取得预售许可证，该认 购书肯定是无效的；如果开发商在购房人起诉前取得预售许 可证，那么该认购书的地位将和开发商已取得预售许可证或 者销售的是现房的情况一样，即和下面要讨论的第二种情况 的认购书的性质相同。 第二种情况的认购书，需要看认购书是否满足了合同成 立的要件，主要是看合同条款是否完备。《最高法院解释》 第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品 房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内 容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认 定为商品房买卖合同，肯定具有法律效力。但是实践中大多 数认购书都不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的 商品房买卖合同的主要内容，这些认购书的法律效力如何？ 《最高法院解释》并未作明确规定，笔者认为不能从《最高 法院解释》第5条的规定，反推出不具备《商品房销售管理 办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的认购书， 就必然没有法律效力。但是如果认购书仅规定了房号、面积 和价格等条款，那么该认购书未满足合同应具备的基本条款， 不具有法律效力。 2、补充协议问题。在商品房买卖过程中，开发商除和 购房人根据《示范文本》所订立的商品房买卖合同外，还要 求购房人签订一份补充协议，该补充协议的内容很多，由开 发商的专业律师事先拟订好。这种补充协议常包含许多对购 房人不利的条款，如交房时间的确定、不可抗力条款的解释、 共有面积的确定分摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发 利用等方面，甚至包含许多针对开发商的免责条款。比如有 些开发商在补充协议中规定：“政府部门有关文件批准的延 迟、市政配套批准及安装的延误，导致开发商不能按期交付 房屋，开发商有权按实际影响的时（间而相应延迟交付房屋， 而不用承担延迟交付房屋的责任。”由于补充协议大多含有 建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。 因此，购房人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协 议拿回来，找专家进行咨询，将补充协议中不合理的地方找 出来，并对其进行修改。同时由于补充协议是由开发商拟定 的，保护购房人的条款很少，因此，应在专家的指导下，在 补充协议中增加保护购房人的条款。如果开发商不能满足购 房人以上的合理要求，那么，购房人最好不要和开发商签订 补充协议。 3、售楼广告问题。开发商为宣传、推销其商品房，一 般都散发售楼书，发布商品房销售广告，作出不少许诺。从 法律角度来说，售楼书，广告等都是开发商向不特定的对象 发放的用以介绍其商品房的文字、图片材料，主要是为了美 化商品房形象、优势，远不具备商品房买卖合同的基本条款。 此类广告法律上一般视其为要约邀请，不能直接成为合同的 内容。对于开发商的虚假广告行为，购房人虽不能依据合同 追究开发商的违约责任，但可以追究开发商发布虚假广告的 责任。根据《广告法》第37、38条规定，发布虚假广告， 欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合 法权益受到损害的，不仅要承担行政违法责任，而且要依法 承担民事责