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老龄社区建设前提下我国养老地产发展的模式探究 　　摘要：作为发展中大国，我国属于典型的未富先老国家。如何实现老有所依成为社会热点关注问题，也牵动着政府和每个家庭的神经，亦成为 2015年“两会”各代表和委员提案里的重点讨论问题。本文根据国情，同时借鉴国际经验，以养老地产社区模式为切入口探索解决我国养老服务的基础形式，依托“社区”构建我国新型的养老模式。 　　关键词：养老 养老地产 老龄社区建设 养老模式 　　2011年国家统计局发布了第六次全国人口普查数据，显示我国60岁及以上人口占13.26%，按照国际上划分人口类型的标准，该比例达到或超过总人口数10%其社会就已经步入了“老龄社会”。因此，中国社会老龄化事实呈现在我们面前。 　　养老服务是一个国家面临的系统工程，概括说包括老年人的衣食住行方方面面，基于老年人的特点又赋予特殊的医疗保健、文化娱乐、休闲服务等等。我国自古有养儿防老的习俗，但是随着独生子女政策实施35年，4∶2∶1家庭结构成为大多数的家庭模式，随着社会保健医疗水平提高，人们寿命延长，一些家庭倒金字塔结构更为突出，依靠家庭养老已经不符合现实情况。一个国家的养老问题亦成为考验一个政府管理水平的指标之一。 　　一、我国养老地产的发展现状 　　姜平在《美国养老地产模式及其对我国的借鉴》一书指出，养老地产是由房地产开发企业或社会相关机构主导开发建设的一种能够为老年人提供居住场所、符合老年人心理特征、满足老年人社会活动需求、为老年人的健康提供良好基础设施保障的住宅产品。其可以作为养老地产的高度概括。本文意在探讨跨越无生命的住宅产品，赋予其生命力即养老住宅社区的开发与建设。养老地产只有基于养老社区的建设，才能赋予鲜活生命力，破茧养老地产成长的束缚，更好的发展壮大。 　　我国的养老地产业很年轻，一些有实力的知名开发商开发养老地产项目步履艰难，遭遇诸多尴尬现象。2012年，保利地产推出了“保利安平和熹会”，初期入住率很不理想，从2013年8月开始，和熹会对价格进行了调整和养老配套设施加大投入，入住率才有一定的提升，保利地产副总经理胡在新表示，目前和熹会项目还处在亏损阶段，未来计划用3―5年使运营进入稳健阶段，基本实现盈亏平衡。 　　属于较高档养老社区“万科幸福汇”是万科试水项目，位于房山区窦店镇，项目占地面积7万?O，总建筑面积16万?O，在产品总体打造、园林景观、产品设计和装修上都进行了全方位的精细研究，2011年6月5日开盘，开盘均价10000元/平方米，开盘当日销售率83%，全部为80平方米两居户型，两个月时间一期开盘的180套已全部售罄。运营模式是复合式，社区可供销售的住宅产品“活跃长者住宅”推出4栋可售楼栋，其他大部分产品和配套公建自持出租，如“活跃长者之家”的16000?O老年公寓用于出租。整个万科幸福汇项目已开建了4期，这是我国少有的项目运营状况良好业内口碑不错的养老社区。 　　目前，我国能提供的养老服务缺口很大，从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，每千老人30张床位，2015年国内市场需要近700万张床位。但养老地产却发展滞后，原因复杂，其一开发商在建设养老地产项目的时候，还是固执于传统地产，忽视了社区的人和社区的服务。因为我国是在经济欠发达阶段实现的老龄化，且在实现老龄化所花费的时间只用了49年，相比于法、瑞、澳和美国的115年、85年、74年和68 年，中国在经济和时间的双重压力下，形成了我国有限的养老保障财富积累和拮据的个人养老消费水平，由此决定了老年人能够支付的养老服务和消费是十分有限的，一味追求高端养老方式显然与我国老年人收入不符。因此，探索依托社区服务前提下，建立多消费层次的养老物业是我国养老地产业的出路。政府也应给予更多的养老地产业的扶持、建立更为完善的医疗康体等服务项目，养老社区才能有持续生命力。 　　二、国外养老地产和养老社区建成成功案例借鉴 　　美国太阳城养老社区占地14.5平方公里，共10500个住宅单元，目前入住住户为1.6万人，社区的盈利模式是“入门费+年费+出租商业”，只提供产品租赁权和老年人持续照料服务，不提供房屋的产权。自20世纪50年代以来，太阳城由一片半沙漠棉田，慢慢崛起一座新城，且面积和人口还在激增；美国太阳城作为世界知名养老地产项目，其模式被迅速复制，直接以太阳城命名的养老社区有，北京太阳城和东方太阳城、洛杉矶苹果谷太阳城等，笔者认为太阳城的成功因素在于： 　　第一，社区产品设计的适老化：社区住宅强调方便安全，以低层建筑为主，在所有室内和公共区域进行了防滑和无障碍设置；指示牌导向方便老年人的自行社区活动，人车分流为老年人的活动安全提供了保障。 　　第二，完善的休闲配套设施：太阳城拥有1200亩的高尔夫球场，