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限购政策下房地产企业应对的措施 　　摘要：近年来我国房价的非理性暴涨和国务院的诸多调控政策对房地产销售产生了很大的影响，本文结合限购政策下房地产企业的生存状况，提出了当前形势下房地产企业的应对策略，倡导其进行经营结构的转型和调整，走经营多元化、多地点的发展道路。 　　关键词：宏观调控；限购；房地产战略调整 　　中图分类号：F293.3　文献标识码：A　文章编号：1006-4311(2012)02-0148-02 　　0　引言 　　近几年随着中国经济的快速增长，房地产业的产值占GDP的比重稳步上升，房地产业已经成为中国经济发展的支柱产业之一。然而近年来，我国房地产价格产生了非理性的暴涨，以2010年～到四月为例，全国70个大中城市的月房价同比上涨的平均数据分别为：一月9.5％，二月10.7％，三月11.7％，四月12.8％：这四个月内，全国完成房地产开发投资9932亿元，同比增长36.2％：全国商品房销售面积2.34亿平方米，比上年同期增长32_8％。可见房地产的价格在无理性的不断攀升，已经呈现出泡沫化的趋势。 　　与此同时，国家的宏观调控力度也在不断增加。2008年，银行取消二套房贷款七折优惠政策，购房首付比例从20％提升到30％；2011年3月，国务院出台“房地产新政”；4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，建立了省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的考核问责机制，实行了对省级人民政府考核制度和责任追究制；在新“国十条”中对商品房，两套房和三套房进行了严格的限购规定；4月30日北京出台了楼市限购令，规定一个家庭只能新购买一套商品住房；9月下旬，住房和城乡建设部、央行、银监会、国土资源部、监察部、国税总局等部委联合出台了系列政策，对楼市实施第二轮调控；9月29日住房城乡建设部、国土资源部、监察部联合出台了《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》等等的调控和各地限购措施纷纷出台。 　　面对房地产价格的日趋泡沫化和国家诸多强有力的宏观调控措施，房地产企业如何能适应当前环境，继续保持良性健康的发展，是摆在房地产市场服务企业亟待解决的问题。 　　1　限购政策下房地产企业所面临的生存状况 　　限购政策出台后，全国各大城市房地产销售数据一路下降，史上最严厉的调控使得房地产企业面临前所未有的困难。总结以下几点： 　　1.1企业资金链紧张长期以来，我国房地产行业融资渠道极为单一，除了银行贷款就是销售回款。然而在国家的宏观调控下，许多房地产公司通过二级市场的再融资受到很大限制。例如2011年央行4月份加息0.25个百分点，不到一个月央行今年四次上调存款准备金率，也是2010年以来第10次上调存款准备金利率。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达到20.5％的历史高位，无疑对房地产融资带来很大压力。同时房地产公司在资本市场让融资的闸门证监会一直关闭，房地产信托也受到一定抑制，而且，外资也被限制进入房地产领域，紧绷的资金链导致了许多房地产企业处在危机的边缘。 　　1.2税费过重且种类繁多从目前国家房地产的税费政策_引来看，现行的房地产税费存在很大的缺陷。立法体制不健全，造成税费分离现象严重，这样既不利于调节房地产市场也不利于完善房地产税费制度；税费设置不科学，使其无法适应房地产市场的发展，导致重复征收交叉征收等一系列不合理的现象广泛存在；同时不公平的税费负担也客观上加快了房价的上涨速度，使其日趋泡沫化；不仅如此，各种收费项目繁杂，一般都在几十种，有的地方甚至超过百种，在大部分的房地产项目里，税费竟然达到成本的42.7％，占收入的23.3％：加之土地增值税的上调，给土地储备较多和持有土地时间较长的房地产企业沉重打击，遭遇很大的税负压力。可见，过重的税费负担严重阻碍了房地产市场健康发展。 　　1.3越来越多的制约产业发展的宏观政策2011年的房地产调控政策，犹如洪涛骇浪，一波未平一波又起。继去年的“新国十条”、“国五条”之后，1月26日晚，国务院再次出台“新国八条”，对2011年楼市调控工作进行总体部署，紧接着上海、重庆的房产税试点正式上路。 　　1.4建安成本和人工成本的不断增加随着CPI的不断上涨，房地产建设的建安成本也是不断增加的，钢筋、水泥、沙子等材料成本不断攀升，人工成本也不断增加，农民工的工资从2002年以来成倍增长，房地产企业员工的工资也在不断提高，这些都影响到房地产公司的销售利润和资本面。 　　1.5准入门槛低，市场竞争激烈房价一路上涨，使得房地产开发企业获利丰厚，让很多制造企业垂涎不已，例如家电行业、服装制造业等企业，房地产行业的准入门槛低，技术含量少，利润成长快，资金回笼及时都成为很多企业介入的吸引点，越来越多的公司介入房地产行业，使得