行业调整中地产公司投资价值分析解析.pdf

中国国际金融有限公司 China International Capital Corporation Limited 中国: 房地产行业 2004 年 11 月 11 日 白宏炜baihw@ 大浪淘沙 邱 劲 qiujin@ (8610) 6505 1166 ——行业调控中地产公司投资价值分析 要点： 虽然持续了8个月的宏观调控仍没有明显的松动，而调控 发生较大的改变。这种状态的主要原因是：宏观调控在 首当其冲的房地产行业仍然面临着资金和土地紧缩以及 抑制投资增长的同时，房地产销售增幅和竣工增幅也相 升息周期的开始，但我们认为对房地产行业的调控有助 应的回落，但竣工面积回落的速度大于销售面积的回落 于行业长期健康稳定发展，我们从供求的变化趋势和国 速度，这表明宏观调控对供给的抑制大于对需求的抑制， 家对房地产行业的调控的目的和措施来看，虽然未来仍 宏观调控对供给的抑制有三个方面：资金短缺：拆迁的 然面临着一定的不确定性，但行业总体上会保持稳定， 放缓和拆迁成本加大以及土地供应的减少，宏观调控使 我们认为行业调整对房地产龙头企业影响较小，基于较 得供给没有得到有效的释放，而以延期的方式积储在在 低的土地储备成本和较强的融资能力，这些公司04 、05 建面积中，表现为在建面积的增加上： 年的盈利有着较好的预期，经过了前一段时间的调整， 04年1-9月份房地产投资增幅为28.7% ，同比下降了 投资价值已经显现，建议大家关注，低点的时候可以适 4.9个百分点；商品房销售面积增幅为19.8%，同比下 当介入。 降了16.7个百分点；商品房竣工面积增幅为10.2%， 同比下降了24.9个百分点（图1、图3 ）。 正文 在建项目总量处于高位水平：尽管新开工面积增幅也 有较大幅度的下降（前三季度增幅为12.3%，同比下 宏观调控一定程度释放了未来过度供给的风险。 降18.4% ），但仍高于竣工面积增幅，因而在建面积 仍然保持23.6%的增长（图3 ）。这意味着宏观调控抑 8 个月的宏观调控抑制了房地产投资的增速。根据我们 制了供给的有效释放。 8.19 行业报告的分析，03 年的房地产投资增速过快，尤 其是 56%的新开发面积增速将带来未来可能出现供应过 度释放的风险，而经过了这几个月的宏观调控，我们看 图 1：宏观调控下房地产投资受到抑制 到房地产投资受到明显的抑制，土地购置和开发面积有 商品房销售面积同比增长YTD 80% 了明显下降，近几个月房地产投资增幅都保持在30%以 商品房竣工面积同比增长YTD 70% 下的水平，新开工面积增幅下降到 15%左右，表明宏观 调控一定程度上释放了未来过度供给的风险。 60%