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高层中小户型住宅得房率的研究 　　摘 要应对《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）、《住宅设计规范》（GB50096-2011），对建筑高度在54m以上、100m以下的高层中小户型住宅公共交通空间形式进行研究，在满足使用、消防疏散的前提下，尽量减少公摊面积，提高得房率，以提高户型的使用效率。 　　关键词得房率 中小户型 公摊面积 　　1综述 　　随着城市化进程的提高，城市人口结构也发生着巨大的变化，中小户型的市场份额日趋增大（目前中小户型尚无明确定义，本文特指建筑面积90m2以下的户型），同时由于城市建设用地资源紧张，开发商对容积率的要求越来越高，高层建筑早已成为主流。 　　在房地产政策大面积松绑的同时，一线城市房地产正面临政策收紧的举措。上海市规土局等四部门联合发布《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》，指出将进一步加大商品住房用地中小套住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%。对于房价涨幅较高的一线城市，中小户型住宅仍然占领着市场的主流，其精细化设计尤为重要。 　　中小户型在满足功能合理、流线便捷的前提下，得房率（套内面积与建筑面积之比）是住宅使用效率的重要指标。对于多层、中高层的中小户型住宅，得房率一般都能控制在合理的范围内；对于建筑高度在54m以上的住宅，每个单元要保证两个安全出口，还要保证两部电梯（其中一部为担架电梯），公共交通面积比多层、中高层面积明显增加，中小户型公摊面积所占比例明显提高，得房率明显低于大户型。各地的保障性住房规划设计导则大多规定使用面积系数要保证在70%以上，对于建筑高度在54m以上的高层中小户型住宅来说这一标准在实际中很难达到。本文将着重解决中小户型住宅高容积率与低得房率之间的矛盾，合理组织交通，适当增加每个核心筒服务户数，这也是提高得房率的主要方法。 　　2关于住宅公共交通设计的相关规范要求 　　2.1安全疏散要求 　　对于建筑高度在54m以上的高层住宅，《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）有如下规定： 　　第5.5.25条：建筑高度大于54m的建筑，每个单元每层的安全出口不少于2个。 　　第5.5.27条：建筑高度大于33m的住宅建筑应采用防烟楼梯间，户门不宜直接开向前室，确有困难时，每层开向同一前室的户门不应大于三樘且应采用乙级防火门。 　　第5.5.28条：住宅单元的疏散楼梯，当分散设置确有困难且任意一户至最近疏散楼梯间入口的距离不大于10m时，可采用剪刀楼梯间，但应符合下列规定：楼梯间前室不宜共用；共用时，前室的使用面积不应小于6.0m2。楼梯间的前室或共用前室不宜与消防电梯的前室合用；楼梯间的共用前室与消防电梯的前室合用时，合用前室的面积不应小于12m2，且短边不应小于2.4m。 　　以上规定与之前一版《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）相比，部分标准提高了：如之前超过十八层的单元住宅，十八层以上部分每层相邻单元楼梯需通过阳台或凹廊连通，每个单元设1个安全出口即可，而现规范要求每个单元每层的安全出口不少于2个。关于每层开向前室的户门数量、剪刀梯前室的要求也有了更明晰的规定，较之前更加严格。这些规定提高了疏散的安全性，同时也增加了公共交通面积，使得房率降低，对于中小户型住宅的影响尤为明显。 　　2.2电梯数量要求 　　对于十二层及十二层以上的住宅，《住宅设计规范》（GB50096-2011）有如下规定： 　　第6.4.2条：十二层及十二层以上的住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中应设置一台可容纳担架的电梯。 　　第6.4.3条：十二层及十二层以上的住宅每单元只设置一部电梯时，从第十二层起应设置与相邻住宅单元联通的联系廊。联系廊可隔层设置，上下联系廊之间的间隔不应超过五层。联系廊的净宽不应小于1.1m，局部净高不应低于2.00m。 　　每个单元设置两部电梯，与十二层以下的住宅相比，增加了公摊面积，是得房率降低的重要因素。 　　3几种公共交通空间形式的比较 　　满足以上规范要求，建筑高度在54m以上的高层住宅的公共交通空间可以衍生出以下几种设计形式。 　　3.1板楼剪刀梯核心筒 　　通常的剪刀梯核心筒（图1）面积为55.16m2，通过与厨房连通的开敞阳台作为第二疏散出口，因此该种类型的核心筒只能用作一梯两户，对于中小户型每户公摊28m2来说是不现实的。同时，候梯厅没有自然采光、通风；在实际使用中，开敞阳台经常作为用户的储藏空间，且平时为常锁状态，火情时很难起到疏散作用，因此不建议采用该种核心筒。 　　另外一种剪刀梯核心筒采用了合用前室的形式（图2），对于“三室合一”的前室，使用面积不应小于12m2，且短边不应小于2.4m，该种核心筒面积为60.1m2，缺点是候梯厅没有自然采光、