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中国房地产业市场结构剖析 　　[摘要]住房商品化制度改革以来，我国房地产业经过了十几年的快速发展，一度成为国民经济的支柱产业，在其蓬勃发展的背后，产业结构发展状况值得探讨。本文在借鉴境外其他地区成熟房地产市场结构基础上，深入定量分析我国房地产业市场结构状况，指出其尚处于垄断竞争阶段，与成熟的寡头垄断市场存在差距，其中市场集中度低下、进入退出壁垒较低是我国房地产业存在的主要问题，最后本文对此提出了优化市场结构的对策。 　　[关键词]房地产业；市场结构；品牌价值 　　[中图分类号]F293[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）32-0029-02 　　1房地产业市场结构的类型 　　1.1成熟产业市场结构的主要类型 　　市场结构是反映市场竞争和垄断关系的概念。根据竞争和垄断程度的不同，一般把市场结构分为四种类型：完全竞争市场、完全垄断市场、垄断竞争市场和寡头垄断市场。世界发达市场经济国家的主要产业组织市场结构类型以寡头垄断为主[1]，即市场中同时存在寡头与大量的中小企业，寡头与中小企业既合作又竞争。寡头垄断是发达市场经济国家主要产业市场结构的主要类型，在美国42个主要工业部门中，有28个部门产量的一半是由8家大公司生产。大型企业通过兼并等手段，规模不断扩大，使得寡头垄断的市场结构类型不断得到强化。由此可见，成熟行业出现的市场结构大都是一种寡头垄断的市场结构。 　　寡头垄断市场的优点有： 　　由于寡头垄断市场结构存在诸多优势，如今随着技术、资本密集型产业在经济中的重要性与日俱增，寡头垄断将成为产业组织市场结构的主要类型。 　　1.2房地产业市场结构类型 　　房地产业是资金密集型产业，美国、中国香港的房地产市场是成熟房地产市场的代表，均是寡头垄断型市场结构。20世纪由于美国合理的房地产业结构而使得美国的房地产业发展很快，虽然后期的美元贬值导致了房地产市场的衰退，但是并不影响房地产业在美国经济中的地位，其收入占总财政收入的70%以上。早在2006年以前，美国规模最大的前五家房地产企业市场集中度就超过了20%，中国香港前十家房地产企业市场集中度超过80%，如此足以形成规模经济，构建较高的行业进入壁垒。 　　我国的房地产市场发展时间较短，市场尚未成熟，下面将从市场份额、市场集中度、产品差别化、进入退出壁垒这几个因素去分析我国房地产市场结构。 　　2我国房地产业市场结构的现状分析 　　2.1市场份额与市场集中度 　　2.1.1市场份额 　　我国房地产企业市场份额一直处于低水平，2012年，市场份额在1%以上的中国房地产企业由5位升至6位。市场份额在2%以上的企业只有万科一家。而美国第一的房地产公司市场占有率约8%，前几名企业总体市场占有率为20%左右。 　　2.1.2市场集中度 　　本文采用一般文献运用较多的绝对集中度作为统计指标。以CRn为前n个企业销售额占总销售额的比重，计算公式如下： 　　CRn=ni=1Xi/Nj=1Xj 　　由上式计算出2012年房地产企业销售额集中度为： 　　CR4=6.9%，CR9=11.31% 　　可看出市场集中度仍处于很低的水平，远远未达到寡头垄断的程度。下面根据植草益的市场结构分类，分析我国房地产业市场结构状况。 　　对比植草益市场结构分类表可知，我国房地产业市场结构属于其中的竞争型，要达到其中的寡占Ⅴ型还需很长一段距离，这表明我国的房地产市场有很强的竞争性。 　　2.2我国房地产业的产品差别化 　　2.2.1一般意义上的房地产产品差异化 　　房地产的差异化经营一般是指有差异的房地产产品以及服务差异化、渠道差异化、人员差异化和形象差异化[2]，去提高房地产产品的价值，形成竞争优势，从而获得更多的利益。 　　2.22具有核心竞争力的产品差异——品牌价值[3] 　　综观房地产市场，大型房企都是通过打造自己的知名品牌获得成功。可以说，品牌是房地产企业的灵魂。当房地产行业发展到一定水平时，行业的竞争也越来越激烈，消费者也趋向成熟，品牌在消费者购房决策中起的作用越来越重要。 　　由表2可以看出我国房地产企业的品牌价值已达上百亿元，最高为中海地产，由于其在香港上市，是首家入选恒指的中资地产企业，品牌价值已高达250亿元以上。同时，这些品牌价值较高企业其相应的销售额也非常高。 　　2.3品牌价值对房地产发展的重要性 　　根据2012年房地产品牌测评结果，房地产开发企业品牌价值在100亿元以上的有15家，其中14家企业的销售额在前15名之中，品牌价值与销售规模成正相关。品牌价值与销售额之比大多在02～06∶1的范围内，品牌影响力与汽车等非易耗品水平基本相当。根据对品牌价值较高的企业经营业绩的分析，2012年品牌价值前15强的房企商品房销售额92