中国房地产价格高速上涨之原因及对策剖析.docVIP

中国房地产价格高速上涨之原因及对策剖析 　　摘要：近年来，随着中国房地产业的快速发展，中国房地产价格快速上涨，尽管经过多次宏观调控，仍然不能扼住其不断上涨的势头，究其原因，主要是中国商业化房地产的发展还处于起步阶段，地方政府过分依赖土地财政，房产投资和投机行为突出，商品房、保障房供给结构严重失衡，城市化快速推进。因此，要采取相应措施和对策来解决。 　　关键词：房地产价格上涨原因对策 　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 　　近些年来，中国房地产业快速发展，期间也经历了剧烈起伏，特别是2007 年住房价格快速上涨，在美国次贷危机进一步发展成为全球性金融危机之后，2008 年房地产萎缩，但在2008 年底国家相关政策（主要是信贷和税收）刺激下，2009 年中国房地产业迅速升温，尽管全球性金融危机尚未完全消退，中国房地产价格却再次快速上涨，其速度和程度甚至超过2007年，显得更加火暴，导致中国政府不得不狠下杀招，于2013年2月出台了的稳定房价的新政“国五条”。“国五条”中稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容，对中国房地产市场再次进行严格调控。中国房地产业发展之所以如此快速发展，从2003年到2013年的10年间，9次调控都不能抑制房地产价格的暴涨，是有其深刻原因的。通过分析影响其高速上涨的原因，才能更好地找到解决之策。 　　一、中国房地产价格高速上涨之原因 　　（一）中国商业化房地产的发展还处于起步阶段。 　　在中国，房地产的发展，都还处于起步阶段，因为房地产，特别是土地，作为最重要的、不可再生的生产和生活资源，一直是国家高度垄断和严厉控制的领域。土地作为财产可以由非政府的企业和居民所有和转让也就只有很短的历史，住房体制改革，即由所在单位（国家机关或企事业单位）分配使用（只有使用权）向居民自己购买和拥有商品房（拥有产权）转移，也只是从1999年正式开始，因此，中国房地产业的管理和发展还很不成熟。尽管不少人拥有了住房，甚至拥有很大或者多住房，但从全社会的住房需求和满足程度看，特别是从加快工业化、城镇化发展，转移农村剩余劳动力的角度看，还有很大差距和发展潜力。从中国工业化、城镇化发展的历程看，现在还处于加快发展的关键时期，放在这一背景下看，中国房地产的较快发展仍然存在很长的周期。 　　（二）土地财政的膨胀放大了中国房地产业发展的“怪圈”。 　　土地资源是地方政府最主要的资源，而房地产又是带动经济发展最重要的产业，地方政府并不愿意抑制房地产发展，因此，在政策层面更偏向于鼓励多买房子、买大房子，而不是限制房屋购买。土地财政的膨胀放大了中国房地产业发展的“怪圈”。我国房地产市场化刚好与社会保障转型等时期相吻合，而地方政府在1994 年分税制改革后财政增长手段匮乏，土地财政适时出现，成为拉动地方经济的重要杠杆。现行土地制度中存在的缺陷是地方财政的突破口。由于在预算内无法达到预算平衡，地方政府只能通过预算外的方法来解决财政矛盾。由于受到利益的驱动，地方政府利用经营城市的名义大肆出卖土地。许多地方都把“经营城市”演变为“土地财政”、“房产财政”，通过各种途径对房地产市场进行托市，从而纵容了房价的节节高涨。这种房地产业的非理性繁荣同样放大了中国房地产发展的“怪圈”。相关统计资料表明，“十一五”期间，全国土地出让成交总价款累计超过7 万亿，地方财政总收入中土地出让成交总价款占比从2006 年的38.9%增长到2010 年的65.9%。这表明地方政府对土地收入的依赖越来越大。（三）房产投资和投机行为突出。 　　由于成本相对较低（主要体现在税费方面），很多有钱人拥有多套房子，房产投资和投机行为突出。只有当市场上出现足够多的投机行为时，才会引起房地产价格脱离市场基础价格，出现价格上涨甚至形成价格泡沫，即是说，过度的房地产投机和泡沫经济之间存在必然的联系。由于中国目前缺乏多样化、有效的投资渠道，相比近年来大起大落的股市，楼市的投资风险相对较低，吸引力更强，因此，商品房成了一种理想的投资品。投机越多，房价上涨越快；而房价涨得越快，投机就越多，房地产的资产属性被高度放大而房地产的居住属性被逐渐弱化。房地产投机还使财富在居民之间呈现“马太效应”式的再分配，富裕群体通过不断投资房地产获得房价高涨带来的高收益，并进一步推升房价，这使普通购房者必须付出更高的成本以实现基本的住房需求甚至被排除在房地产市场之外，贫富差距进一步扩大。因此，以追求高利润回报的房地产投机活动，虽然可以促进GDP 在统计意义上的增加，但不能刺激真正的消费，反而极大地压制居民在衣、食、住、行等方面最基本的消费需求，并给我国的整体经济发展和人民生活水