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中国房地产市场投资性需求剖析 　　一、中国房地产市场发展情况概述 　　 　　以房地产为载体的居住服务是人们生存的基本需要。对任何一个国家或经济体而言,房地产都是关系到经济平稳和社会安定的重要行业。我国从1978年开始实行改革开放,逐渐由以计划经济为主要手段进行物资调配转变为依靠市场经济体系进行资源配置。在这一改革大潮中,房地产业的市场化改革起步相对较晚。正式的房地产市场发展起步基本是从1998年开始的,这一年,国务院颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》,文件确立了“停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化;建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系;发展住房金融,培育和规范住房交易市场”的房地产改革指导思想。??① 　　尽管起步较晚,但一经启动,中国的房地产业就开始了飞速发展,房地产行业的各项衡量指标,如房地产投资额、商品房销售额、商品房价格、房地产企业利润等都在快速增长。以商品房年销售额为例,截至2008年,全国商品房年销售额已经达到24071.4亿元,占到同期GDP总额的8%,??②房地产行业现在已经成为国内经济的重要增长点。 　　然而,在取得繁荣的同时,房地产行业的不平衡发展也引发了一系列矛盾和问题。就行业间而言,由于房地产相对于其他行业的快速繁荣,使钢铁、建材、水泥、电力、交通运输、银行信贷等资源迅速被房地产行业挤占,这一方面导致了国内其他生产性行业的能源短缺、电力紧张,另一方面也加剧了国内银行业的风险进而增加了国内宏观经济整体的风险和波动;就行业内部而言,对于房地产行业中投机需求的增长远远快于消费需求的增长,导致国内房价、特别是一线二线城市的房价迅速攀升,达到了让大部分普通收入居民难以承受的水平,从而使得房地产成为制约这些居民选择教育、就业、婚姻、生育的重要因素甚至是负担。造成这样的情况,既有中国改革开放后持续、高速的经济增长这样的宏观背景因素,也有中国由计划经济向市场经济转型的体制特征因素。鉴于此,对导致我国房地产行业繁荣以及不平衡发展的经济、体制原因加以识别和分析,就成为了判断今后房地产行业发展动向、进行房地产购买投资决策的基础。 　　 　　二、投资性需求主导了中国的房地产行情 　　 　　如同任何其他物品一样,房地产的价格由供求相互作用形成。自1998年开始,中国的房地产迅速繁荣已是世所共知的事实,但要进一步了解房地产行情背后的驱动力量,我们就需要厘清房地产的供给和需求两方面因素。这里,由于房地产的生产周期长、位置固定等特性,因此在供需两股力量中我们首先要关注的是需求一方的因素。 　　房地产兼有消费品和投资品两种功能,因此对房地产的需求可分为消费需求和投资需求。首先,作为一种耐用消费品,房地产可以为居民提供居住服务。消费者对居住服务的需求主要有购房和租房两种实现方式。消费者可以根据自己的收入水平选择自己的居住位置、面积等等,长期而言,随着居民收入的提高,居民对于住房面积、舒适度等方面的需求会不断提高;消费者还会根据住房和购房的相对成本??③以及关于这一相对成本在未来变化的预期在购房和租房之间进行选择,如果预期未来房价会下跌,居民可能会选择先租房居住,等房价下跌之后再购买,反之,如果预期房价上涨,原计划租房的居民可能会借款提前购房。除了作为消费品,由于房地产的价值较高、持久耐用、区位唯一固定等特性,因此,房地产也是一种很好的投资品。只要投资者预期房价上涨,可以从房地产投资获得净的利润回报,就会产生房地产的投资需求。房地产的投资需求与消费需求是相对独立的,它们的区别是,房地产消费需求的主要制约因素是居民的收入水平,由此房地产的消费需求是相对有限的;而房地产投资需求的主要制约因素是人们可以动用投资的流动性资金,在可以借贷的条件下,投资者能够动用的流动性资金量可以远远超过自身的财富水平。因此,只要投资者手中的资金流动性充足,在未来房价看涨的情况下,经济中可以产生巨量的房地产投资需求。 　　中国的房地产市场活跃,房价疯涨,这其中当然是有旺盛的需求在推动。但既然房地产兼有消费和投资两种功能,那么在中国的房地产市场中哪种功能是主要因素呢?这个问题的答案重要,因为对这一问题的判断是我们进一步解构我国房地产市场基本影响因素的前提。 　　给定房地产的供给面因素,我们通常可以借助于一些指标来判断经济中房地产的消费需求和投资需求的相对规模及变化。一个常用的指标是房价收入比,这是住房价格与城市居民家庭年收入之比。因为房地产的总需求是由投资需求和消费需求两部分组成,如果经济中的房地产投资需求相对稳定,那么房地产价格应该与居民收入水平保持相对稳定的关系,也即房价收入比会在相对稳定的范围内变化。另一个基本指标是房价租金比,这是住房价格与房屋月租金之比。因为房地产投资活动主要通过购房而非