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中国房地产宏观调控剖析及政策建议 　　摘要：1998年城镇住房制度改革以来，市场机制在配置住房资源中的基础作用不断增强，中国房地产市场得到较快发展，对改善城镇居民住房条件、带动经济持续较快增长、促进社会稳定发挥了重要作用。但是，在房地产市场发展过程中，也出现了市场大幅波动、部分城市房价上涨过快、居民住房支付能力下降，中低收入群体住房困难问题难以解决等新的问题。文章对中国房地产宏观政策及取得的效果与目前亟待解决的问题进行了分析，针对问题提出了政策建议。 　　关键词：房地产；宏观调控；政策建议 　　中图分类号：F293.3 　　 　　1998年城镇住房制度改革以来，市场机制在配置住房资源中的基础作用不断增强，中国房地产市场得到较快发展，对改善城镇居民住房条件、带动经济持续较快增长、促进社会稳定发挥了重要作用。但是，在房地产市场发展过程中，也出现了市场大幅波动、部分城市房价上涨过快、居民住房支付能力下降，中低收入群体住房困难问题难以解决等新的问题。因此，自2004年以来我国持续对房地产市场进行调控，并取得阶段性成果。2012年《政府工作报告》中进一步强调，继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设，进一步巩固调控成果，促进房地产市场长期平稳健康发展。 　　 　　一、住房制度改革促进中国房地产市场形成和发展 　　1998年我国城镇居民住房制度改革全面推进，货币化分配代替了实行40多年的福利分配住房，从原来的国家福利分房制度向市场配置住房资源制度转变，有关住房的供应、市场、金融、物业管理、中介、行政管理和调控等七个体系的改革全面启动，在逐步发挥市场机制配置城镇住房资源的基础作用、住房市场成为实现城镇居民住房需求的主要载体的过程中，房地产市场开始形成并较快发展。 　　（一）房地产市场形成并逐渐繁荣 　　住房制度改革以来，随着城市化进程加快，在城镇进行了大规模商品住房建设， 1998-2011年，共竣工商品住宅56亿平方米，通过房地产市场销售商品住宅66亿平方米（见图1），房地产市场开始形成并逐渐繁荣，2011年房地产市场销售商品住房9.7亿平方米，销售额达4.86万亿人民币，房地产市场已经成为居民解决住房的主要渠道。 　　（二）城镇居民居住条件明显改善 　　住房制度改革，明确了居民住房产权的私有化，调动了居民购房积极性。随着城镇住房制度改革不断深化，住房消费有效启动，使多数城镇居民家庭居住质量明显改善。2010年城镇住宅成套率达到85%，拥有单栋住宅、四居室、三居室的城镇居民家庭比例分别为4.5%、4.3%和32.7%。2010年城镇人均住宅建筑面积31.6平米，住房制度改革以来居住面积提高了13.8平方米（见表1）。据国家统计局统计，至2010年底，城镇居民家庭自有住房率为89.3%。其中11.2%的城镇居民家庭拥有原有私房，40.1%的家庭拥有房改私房，38.0%的家庭拥有商品房。住房占居民家庭全部财产的平均比重已超过50％，是居民家庭财产增长最快的部分。住房财产的增加安定了民心，促进了社会稳定。 　　（三）房地产行业得到较快发展 　　住房制度改革，促进了房地产业的快速发展，房地产开发投资多年保持比较旺盛的势头，是推动固定资产投资增长的重要因素，房地产投资占全社会固定资产投资的比重由1998年的12.7％，逐年增长，2004年最高达到18.7％，在固定资产投资中的地位不断提升。自1998年住房制度改革以来，13年间房地产开发投资年均增长25.6％，分别高于同期全社会固定资产投资和GDP年均增长水平，推动了经济的增长（见图2）。 　　 　　二、房地产市场发展过程中亟待解决的问题 　　我国房地产市场形成时间较短，在快速发展的同时，也面临着更为错综复杂的情况，出现了一些突出的矛盾和问题。 　　（一）商品住房房价持续上涨、部分城市房价涨幅过大 　　由于中国正处在工业化、城镇化的进程中，住房制度改革前城镇住房建设滞后，城镇各种住房需求旺盛。在房地产市场较快发展过程中，出现了商品住房房价上涨、部分城市房价涨幅过大、偏离合理水平的问题。根据国家统计局数据测算，1998年以来，新建商品房价格持续上涨（见表2），商品房全国平均销售价格从1998年的2063元/平方米，上涨到2011年的5377元/平方米，13年间年均上涨7.65％。其中住宅全国平均销售价格由1854元/平方米上涨到5011元/平方米，年均上涨7.95％。尤其是经济发达的大城市，房价上涨更快，涨幅更大。据国家统计局统计，北京、上海、深圳三个城市，2010年住房销售均价分别为17151元、14290元、18954元，分别比2003年增长362.1％、279.2％和303.0％，7年间年均分别增长20.2％、15.8％和17.2％（见表3），房价上涨的