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二手房交易偷税行为剖析及对策 　　在二手房交易的过程中，税费是除了房价以外一项非常重要的支出。部分当事人为减少交易税费，降低交易成本，双方协商一致同意或者在房地产中介公司的“出谋划策”下采取各种方式进行所谓的“合法避税”，其实质就是“偷税”行为。 　　一、常见偷税行为 　　1.签订“阴阳”两套合同 　　在二手房交易的过程中，买卖双方及中介公司常常签订两份协议（合同），一份为体现买卖双方真实成交价格的协议，用于双方付款结算，即所谓的“私下协议”、“阴”合同；另一份则是房产管理局提供的标准的房地产买卖合同，此合同上的成交价格是作为办理房地产出售转移登记、申报纳税时计税依据的价格，这份“阳”合同是隐瞒真实成交价格的虚假协议。中介公司往往建议买卖双方在办理房地产出售转移登记、申报纳税时提交隐瞒真实成交价格的虚假房地产买卖合同等其他资料，虚报房屋实际成交价格，偷逃应纳税款。这份虚报成交价格的“阳”合同所体现的交易价格往往大大低于实际成交价格，偷逃税数额大。 　　2.降低评估价 　　二手房交易是按照评估价和交易价孰高的原则进行征税，因此即使买卖双方或中介提供给房地产价格评估中心的合同是假合同，合同上的“交易价”远低于“市场价”，但如果评估中心能够按照真实的市场价进行评估，那么纳税人或中介偷逃税的企图也无法实现。由于税务部门对评估机构缺乏有效的监管及某些主观人为因素，使得近年来二手房的评估价低于甚至远低于市场价。 　　3.虚假承诺“家庭唯一”住房 　　现有的税收政策对纳税人转让或购买家庭唯一住房的，在个人所得税和契税的征收上给予税收优惠。税务部门无法共享房管部门的个人房产信息资源，让纳税人到房管部门开证明又引起纳税人的极大不满，因此，确认是否为家庭唯一住房只能依靠纳税人的诚信度和纳税自觉性。如果纳税人认为其转让或购买的房屋为其家庭唯一住房，只要本人在税务部门填写“家庭唯一住房承诺书”，地税工作人员就予以认可。由于对此缺乏行之有效的监管措施和解决办法，大多数纳税人都会填写“家庭唯一住房承诺书”，享受相应的税收优惠。 　　4.假“退房”真“买卖” 　　由于房地产市场的持续上涨，形成了一批炒房族。他们在商品房价格较低时买入，待房价上涨时再卖出。按规定，这种情况应当先办产权证再出售，买卖双方按“二手房”缴纳营业税、个人所得税、契税等。但实际情况是将二手房冒充商品房交易。购房人购房后并不办理房产证，房价上涨卖出时，也不签二手房买卖协议，而是通过开发商注销原买卖合同，重新与新买家签订商品房销售合同。卖方不必缴纳营业税、个人所得税，买方按照原来的低价缴纳契税，买卖双方都得到了实惠。 　　5.其他常见的偷税手段分析 　　实践中还有其他的偷税手段，大部分是买卖双方为了进行减免税申请而提供虚假材料，编造减税、免税等虚假的资料进行虚假的纳税申报的偷税行为，比如虚报装修费用等合理费用的数额以减少转让收入，进而减少计税依据，还有虚报原始凭证丢失等手段，目的是为了偷逃应缴纳的个人所得税。 　　二、偷税行为分析 　　1.纳税人偷税的根本原因是利益的驱动 　　使纳税人产生偷税行为的根本原因应该是利益的驱动。偷逃税收可以减少交易成本，当然也是一种间接获利行为，正因为某些纳税人将追求个人利益最大化作为目标，必然产生偷税的心理与动机，因而就会采取一些违法手段偷逃应当缴纳的税费，以牺牲国家的利益为代价来最大化自己的经济利益。偷税行为如果不被发现，肯定收获颇丰，可以节省很多交易成本。利益的驱动使某些纳税义务人不惜以身试法。 　　2.现行的房地产税制落后，具有“重流转、轻保有”的特点 　　我国的房地产税制在房地产流通环节税种较多，税负较重，在房地产保有环节则税种较少，税负较轻，这也是在二手房买卖中偷税现象如此之多，甚至成为公开的“秘密”的重要原因。国家为了稳定住房屋价格，维护房地产市场交易秩序，遏制市场中的投机炒作行为，出台各种宏观调控的政策尤其是税收方面的政策时，有时候交易所需缴纳的税收能够占到总房价的10%以上，这对纳税人来说也是一笔不小的支出，甚至影响到交易的成功与否。主观方面感觉税负太重，这也是纳税人偷逃税的原因之一，而且在实践中经常出现的情况是税费的转嫁问题，本来应该由卖方缴纳的税收由双方协商全部由买方缴纳，所以买方愿意配合卖方偷逃税，这种情况在卖方市场为主导的情况下尤为常见。 　　3.房地产市场的一些调控措施没有落实到位 　　国家的政策规定很严格，但有些地方细则却很宽松，各个地方的做法实际上是不一样的，房地产市场由过热到低迷的过程中，过热时国家强调要严格执行法规、政策，严禁采取变通措施，而低迷时，各个地方出台很多政策突破国家的政策。实际上这是地方政策在削弱中央的政策，这种做法在一定程度上助长了纳税人的偷税的风气。各级政府应该成为维护