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吉林省房地产业运行状况分析 　　摘要：吉林省房地产业处于高速发展阶段，市场需求旺盛、产品供应结构单一、投资资金偏重于自筹资金、需求受政策影响较大是其现阶段的主要特征。 　　关键词：房地产业；市场需求；产品结构 　　作者简介：盖国凤（1964-），女，东北师范大学商学院副教授，研究方向：战略管理。 　　中图分类号：F293.3文献标识码：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2011.04.11 文章编号：1672-3309（2011）04-23-02 　　 　　 房地产业已成为我国国民经济的支柱产业之一。2010年3月中旬开始，国务院出台了一系列调控政策，力图建立促进房地产市场稳定发展的长效机制。这些政策的出现必然对各区域房地产行业产生重要的影响。研究新时期吉林省房地产的发展状况以及未来的发展策略具有非常重要的现实意义。 　　 　　 一、 吉林省房地产业发展历程 　　 　　吉林省房地产投资额从1999年的182.2亿元增长到2009年的2640.56亿元，增长14.5倍；房地产公司数量由1999年的327家增加到2009年的1370家，增长4.1倍；房地产从业人数由14456人增加到2009年的29080人，增长2倍 ；经营总收入从1999年的30.45亿元，增长到2009年的402.47亿元，增长13.2倍 。从增长的倍数差异上看，吉林省房地产业的集中度在上升，对国民经济的贡献不断提高。 　　房地产业的发展改善了人们的居住环境，加快了城市化的进程。吉林省商品房新开工面积从1999年的403.51万平米增长到2008年的2923.8万平米，增长了7.2倍。竣工面积从1999年的368.57万平方米增长到2009年的1469.6万平方米，增长了4倍。销售面积从1999年的178.55万平方米增长到2009年的1758.37万平方米，增长了9.8倍。吉林省城镇人均住宅面积发生了很大变化，由1999年的人均8.7平米上升到2008年的人均27.2平米。可以看出，老百姓对有房可居的需求越来越大，房地产市场也呈明显的增长趋势。 　　房地产业对国民经济的贡献率持续增长，房地产业正在逐渐成为吉林省的重要产业之一。房地产行业产业链条长、拉动经济增长短期效果明显，具有很强的外部性，产业的发展在整个经济发展中的作用较大。据民生银行报告认为，每100元的房地产投资大约会为机械设备、金属产品等行业提供215元的需求，由此可见，它能够带动劳动密集型或生产低附加值产品的行业，尤其是建材、装修、家电等行业的就业和消费。图1显示，吉林省房地产投资额、固定资产投资额与国民生产总值之间具有同步性。 　　 　　 数据显示，在2004年吉林省的房地产投资额占固定资产投资的比重是最高点，达到60%，后期逐渐恢复到与2000年相似的比例。主要原因在于2004年后吉林省在推进东北老工业基地建设的过程中固定资产投资持续高速增加，基本建设投资和技术改造投资持续增加，房地产投资的增长幅度并未成为固定资产投资的主流。 　　由于数据稳定性的限制，我们应用协整分析方法测度了房地产投资与国民生产总值（GDP）之间的相关性，计算结果显示，房地产投资额和GDP都是二阶单整序列，有协整关系。 　　 通过计算房地产投资对国民经济的贡献率，我们发现，吉林省房地产投资对国民经济的贡献率维持在40%左右。 　　 　　 二、 吉林省房地产业发展过程中存在的问题 　　 　　2005年开始国家针对房地产行业宏观政策的出台，旨在不断调整和规范房地产行业的健康稳定发展。这些政策包括信贷政策、税收政策、住房政策和土地政策等。从目前的政策表述看，住房政策注重住房保障和市场化发展相结合的体制，首要任务是解决低收入家庭的住房问题，这个问题已经逐步提升到了政治高度。对于市场化住房，国家不会限制和禁止，但在土地、税收等环节会给予相关指导和调节。总体上看，住房保障工作是政府的工作重心之一，会继续大力推进，而市场化住房建设对于经济的健康稳定发展同样意义重大，即便阶段性受到政策调控的影响，但在城市化和经济水平提高等因素影响下，房地产业将继续获得发展空间。吉林省房地产行业的发展随着政策的出台和变化也有着相应的变动，但是仍然具有自己的特点。 　　 　　首先，需求依然旺盛是吉林省房地产业刚性增长的主要原因。房地产需求取决于人口增长、居民收入增长、城市化进程等多方面。总人口数量持续增长是房地产需求的条件之一。吉林省总人口数量由1999年的2616.10万人增长到2009年的2739.55万人①，短短的10年时间，年均增长数量12.34万人，增长率0.47%，从人口构成角度看：人口年轻化程度相对来说还比较高，房地产市场目前仍处在婴儿潮所推动的大的上升周期内，这部