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城市周边农村房屋买卖问题初析 　　摘 要：随着我国经济的发展，人民生活水平的提高，居住条件不断改善。原有城镇的住房不能满足需求，城镇化改造、扩建中城市周边的农村也逐步成为城市的一部分，农村房屋的买卖上凸显诸多问题，缺乏管理，亟待规范。本文就城市周边农村房屋买卖的成因进行分析，提出自己的看法及其探索，并望能对城镇化的发展提供一定的参考。 　　关键词：城市周边 农村房屋 买卖 　　一、城市周边农村房屋发展状况 　　随着我国经济的不断发展，人口流动频繁，大量人口涌入城市，容纳量减少，需求相对集中在城镇，使得城镇化建设必须加速。在旧城改造和小城镇建设、改建的过程中，原来小城镇周边农村的土地也逐步的城市化。在这种条件下，房屋的买卖凸显诸多问题，特别是在周边农村房屋买卖问题上缺乏管理、亟待规范。 　　在城市化的过程中，由于城市的扩张，城市周边的土地即从冷清变得抢手。土地资源逐渐稀缺，其价值也逐步增值，因此，城市周边的土地也成为各种利益主体竞相追逐的对象。城市周边农村房屋买卖已成为当今房屋交易的焦点、热点，引起关注。 　　1.房屋原所有者建房后买卖房屋 　　这种情况下，房屋的所有者与土地的使用者是一致的，房屋的所有者一般都是集体经济组织成员。经济的发展，村民的生活水平不断提高，对自己的居住标准也提高，对改善居住条件的要求进一步增强；加之近年来，国家提倡的新农村建设，鼓励农民改善自己的居住条件，所以农村房屋的建设迅速发展。农村村民在房屋建成后，由于外迁或者是其他原因，不再需要保留自己建成的房屋，便将自己建成的房屋出售。 　　2.原房屋的所有者与他人共同建房 　　为响应国家新农村建设政策，农村村民有改善自己居住条件的想法。但是由于受经济条件的制约，部分农村村民没有能力自己独立建房；另一方面，大量人口涌向城市，没有住房居住，又想在城市安家落户。基于上述情况，原房屋的所有权人出地，由外来户出资共同建房的情形。 　　从本质上讲，这种情形是将自己宅基地使用权作为出资与他人共享，转让自己部分宅基地使用权的行为。 　　3.个别建筑商投资建房后转让房屋 　　为追逐利益，在农村村民的宅基地上修建商品房，建成后将房屋出售。他们与原房屋所有者或宅基地使用权人一般都是私下协商，有的是以补偿给原村民一套或几套住房，有的是直接补给原村民现金等等。从表面上看，是村民自己建筑住房，从本质上讲，建筑商为了利益的最大化，非法投资办开发地下房地产。 　　4.个别建筑商投资建房，没有公司，最低资金投资达不到法律规定的建筑要求，一旦发生事故，不能保证及时给予赔偿；在施工设施简陋，无法保障施工人员的人身财产安全。 　　5.农村房屋的转让不像城市房屋那样程序严格，要求房屋过户登记，农村房屋建成后，法律没有要求进行登记，大部分仅有宅基地使用证，转让相对较为简易。因此，建筑商在房屋建成后也不向国家缴纳税费。成本低、利润大，于是城市周边农村就成了建筑商相对集中的地方。 　　6.建筑粗糙，存在安全隐患 　　建造者追逐利益的最大化，建筑的房屋大多存在偷工减料、粗制滥造的情形，严重影响建筑质量，留下了极大的安全隐患。 　　7.手续不齐，纠纷不断 　　这些房屋在建设中，有的办理了土地手续，有的没有办理；有的办理了房产手续，有的又没有，有的甚至没有任何合法手续。由于建房手续或多或少的不齐，在房屋买卖中或交易后产生纠纷就不可避免。因此，从理论上探讨解决城市周边农村房屋的买卖问题、整顿城市周边农村房屋买卖市场尤为重要。 　　二、农村房屋买卖现状的分析 　　1.府规划、建设的滞后 　　近年来，许多城市都在不断地改造、扩建，而城市周边农村土地没有进行规划或者规划后又没有及时建设。其间，就为那些追逐利益的人钻了空子。于是便出现了在没有规划的土地上进行没有任何手续的建设、在已规划国家没有征用的土地上进行抢建、搭建，加班加点“种房”等，其目的是将建成的房屋出卖后获得利益或是在国家征用土地时得到补偿。 　　2.商品房价高 　　城市人口不断增长，对住房的需求量也就相应地增长。市场对住房的需求刺激了房地产开发，抬高房价。一般老百姓对高昂的商品房只能望“房”兴叹。相比之下，城市周边的农村建筑房屋比较便宜，是消费群体的最佳选择。 　　3.法律法规相对滞后 　　法律作为文字化的社会规范，受制定时的社会环境和文字表达的局限，对客观事物的预测和调整不能面面俱到，因此出现法律空白也无可厚非的。就有关房屋管理的全国性法律来看，目前我国存在的法律法规及规章主要有：《城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋租赁条例》、《城市房屋登记管理办法》；关于土地的全国性法律有《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《关于确定土地所有权和使用权若干问题的规定》等。法律有一个共同的特点，