房地产市场调控长效机制构建的思路剖析.docVIP

房地产市场调控长效机制构建的思路剖析 　　2014年下半年以来，全国大部分“限购”城市逐步退出执行了为时3年之久的“限购”政策。李克强总理在2014年的政府工作报告以及后续的多次讲话中都提及，房地产市场调控仅靠“限购令”是远远不够的，必须形成市场调控的长效机制。 　　一、历次房地产调控存在的问题总结 　　（一）调控目标模糊且受经济形势影响，政策缺乏稳定性，连续性差 　　中央对房地产调控的目标主要有两个：一是保持房地产投资的合理增长和房价的平稳发展，其本质是为了实现经济增长和经济效率目标；二是保障居民基本住房需求，其本质是实现社会公平目标。但上述两个目标本身是冲突的，中央对房地产市场的调控始终在两个相互冲突的目标之间徘徊，导致房地产市场调控的曲折和反复，由于房地产业与国民经济和地方政府利益高度相关，在效率目标和经济增长的导向下，政府很可能会采取各种手段推动、维持、延长房地产业的增长，而忽略了维护社会公平的责任。 　　正是由于房地产调控的目标摇摆不定和模糊不清，导致房地产调控政策连续性差、调控效果大打折扣。较为典型的是2006年以来，对个人出售住房征收的营业税进行了多次调整：2006年对免除征收营业税的时间由2年该为5年，2008年又由5年改回2年，2010年又再次由2年改为5年，2015年又再次由5年改为2年。相同的政策，不连续地执行，使得每次对市场的影响差异较大，甚至形成了“越调越涨”“空调”等社会舆论。 　　（二）调控信息支持系统比较弱，缺乏针对性的定量化评价系统 　　面对市场自我调节可能存在失灵的复杂情况，应将房地产调控政策作为一个系统工程来运作。从统计调查、搜集数据、建立数理模型进行分析，到市场分割，确定政策的执行目标、执行环境、执行主体、执行机制以及政策传导机制、可操作性、执行效应、效果评价等，最后对调控可能涉及的各个层面的反应及预算等方面，进行详细的定性分析和定量化实证研究，对政策的出台、运用、实施及可能出现的问题进行全面的分析和论证。其中，数据分析是进行政策可行性论证的重要依据，但目前各种房地产数据来源和统计口径不统一、信息不完整、对外不公开等，都给调控政策的效果评价研究设置了一定的障碍。 　　同时，调控目标的非定量化和系统化，使得调控管理可操作性差、调控效果难以衡量，这也是调控政策反复、针对性不强的重要原因。 　　（三）调控目标管理手段待完善，缺乏有效监督 　　从历次调控政策来看，除了调控目标的模糊、不连续外，调控目标的管理手段也存在较大的不完善性。目前，调控政策以中央发文、地方分解调控目标任务为主，以地方政府的自我监督和管理来完成调控政策的落实，缺乏自中央到地方统一性的有效管理手段，而地方政府受制于自身利益，在执行中央调控政策过程中“避重就轻”。 　　以2013年“新国五条”为例，地方政府在出台细则上，以原则上执行中央政策为主，很少明确提及“20%差额个税”的征收细则，存在模糊执行的现象，且无目标管理手段。 　　（四）中央和地方政府非合作博弈，政策执行效果打折 　　由于房地产业具有明显的区域性特点，各地房地产业发展程度不一，也就决定了房地产调控政策不能“一刀切”，必须给地方政府留有一定的裁量权。 　　因此，房地产调控目标能否实现，很大程度上取决于地方政府对中央政策的贯彻落实情况，但是由于地方政府与中央基于房地产调控目标的差异性产生的非合作博弈，明显弱化了调控效果，地方政府普遍存在“搭便车”的心态。 　　房地产调控是中央的决策，而地方发展是地方政府的责任。因此，中央和地方政府在房地产调控目标上并不一致，而为了增强调控政策的执行力，避免政策执行者自由裁量权过大，必须制定尽量明确的目标，弹性不能太大，如何把握政策的“度”是一个很重要的问题。 　　二、房地产市场调控长效机制的构建思路 　　（一）长效机制构建的总体思路 　　以推动房地产回归居住属性和实现房地产市场健康、持续、稳态发展为最终调控目标，分阶段明确适合我国实际情况的房地产业宏观调控目标，并制定相应调控目标的效果评价指标体系。在调控目标明确的情况下，提出调控目标管理的一系列组合手段，并制定相应的保障措施，保证调控目标管理的顺利实施。 　　（二）房地产市场调控长效机制体系 　　1.总体目标 　　对现有的房地产市场宏观调控制度体系进行改进和完善，明确不同时期房地产调控目标、目标管理方式及评价体系，逐步建立起与经济发展相协调、与改善民生相适应、与社会进步相吻合的，能够推动房地产市场健康、持续、稳定发展的房地产市场宏观调控长效机制，实现房地产调控“五化”。即：调控目标常态化；调控方向明晰化；调控力度科学化；调控政策系列化；调控运行法制化。 　　从调控目标的定量化指标来看，本研究主要选取了四个：一是反映房地产市场稳定的调控目标