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我国乡镇居民房地产消费问题实证剖析 　　内容摘要：在我国房地产库存持续高企的背景下，如何加快推进非城市人口的房地产消费成为我国去库存政策的主要着力点。本文以居民收入、消费水平、消费行为和房地产消费特征为影响因素，通过滞后变量模型进行乡镇居民房地产消费问题实证研究，综合评价各影响因素与住房消费的关系，并对促进乡镇居民住宅消费提出了建议。 　　关键词：房地产消费 滞后模型 影响因素 　　中图分类号：F293 文献标识码：A 　　引言 　　改革开放近四十年来，我国国民经济持续快速增长，居民生活水平得到了显著提升，由此带动了居民消费的增长。同时，我国居民消费的增长反过来也推动了经济的发展，二者的共同协调发展成为我国综合实力不断提升的有力保障。 　　在我国居民消费的结构中，房地产消费占据了其中很大的比重，为我国国民经济和消费的增长做出了巨大贡献，因此，针对房地产消费进行研究有其一定的意义。同时，必须看到，由于我国长期以来实行的城乡二元的经济结构和发展体制，造成城乡差距过大，城市居民和乡镇居民在生活习惯、消费能力、消费倾向上存在巨大差异，而目前现有的房地产消费的研究大多是针对城市居民，对于乡镇居民的房地产消费的研究还比较缺乏，因而针对乡镇居民的房地产消费问题进行研究可以填补现有研究的空白，具有重大的现实意义。 　　文献综述 　　（一）国外研究综述 　　房地产作为一种特殊的商品，其消费主要由供需状况决定，具有价值高、周期长、缺乏供应弹性、政策依赖性强等特点，对一国和地区的经济发展有着重要意义。最早的房地产市场化研究来源于欧美，早在20世纪90年代，Abaraham与Hender便通过建立滞后观察房地产价格的模型，通过分析人口、收入等影响因子，解释了各个因子对房地产消费的影响程度。Michael、Walden等人的研究则是通过基础设施建设与周边教育情况来解释房地产价格的变化。Malpezzi更侧重房地产供给与需求两端的变化，认为需求的来源是人均收入水平的上升，并建立相关误差模型计算收入变化与短期供给对房地产价格的影响。也有一些外国学者在对具有房地产消费能力的消费者进行调查的基础上，进一步细分了房地产消费的需求因素，如住宅面积、价格、交通、地理位置是否满足其需求等。 　　（二）国内研究综述 　　我国的房地产业发展历史较短，相应的研究也主要集中在大型城市的房地产上，乡镇房地产方面的研究尚未成熟，但其基本消费条件不会产生太大变化，杜本峰认为我国消费基础仍然以人口为中心，人口数量是房地产消费需求的首要因素。也有学者认为城市化进程是驱动我国住房消费的另一个主要因素，并通过统计城乡人口变化作为判断城市化水平的手段，同时对经济增长和房地产消费进行评价。有关研究也表明，住房作为居民最基本的生活需求，在居民总消费支出中占据相当大的比重，根据统计，乡镇居民的房地产消费已经成为仅次于食品消费的第二大消费支出方向。另有研究显示，尽管受到收入条件限制，但房地产同样具备商品数据，因此其价格波动对居民具有消费引导作用，房价的增长与房地产消费倾向总体呈负相关。总的来看，房地产在乡镇的发展能够有效促进非城市居民的消费水平与消费结构，对平衡地区经济和新农村建设有着重要作用。 　　综上所述，我国乡镇房地产发展基本遵循城市房地产发展模式，但在具体的消费行为及消费特点方面与城市房地产消费存在一定区别，因此本文在分析乡镇居民房地产消费影响因素中，将选择范围缩小在收入、消费水平、消费行为以及房地产消费特征上，并进行进一步细化分析。 　　乡镇居民房地产消费影响因素 　　房地产消费因素综合来看主要分为消费、投资、生产三类，在我国城市房地产发展中，这三者的发展相对均衡，而从乡镇与农村来看，其整体经济结构不以工商业为主，政府土地资源主要用于房地产开发的乡镇有限，因此主要集中在消费领域，根据乡镇房地产消费的一些特点，本文通过选取与消费有关的乡镇居民人均收入增长、恩格尔系数、人均储蓄额、消费行为、人均居住面积与住宅价格这五点作为房地产消费的主要影响因素进行分析。 　　（一）人均收入增长 　　人均收入增长作为衡量居民真实购买力水平的关键数据，其不仅能够反映居民对房地产消费的基本能力，同样能够反映整个经济环境是否足以支撑房地产市场的发展，一般来说，在经济发展较好的情形下，居民的收入增长快，其消费意愿与消费支出的同比增长要略高出收入增长，从改革开放至今，根据国家统计局公布的数据，我国人均实际收入平均每年以7.1%的速度递增，同时剔除通货膨胀的影响，非城市户籍人口人均收入相较于1979年增长了10.5倍。 　　（二）恩格尔系数 　　恩格尔系数的作用主要是考察一国和地区的经济均衡发展，是衡量贫富差距与社会发展的主要标准。从消费角度来看，对恩格尔系数的分析对于居民消费能力与