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浅述我国不动产统一登记制度 　　摘要：不动产统一登记制度是《物权法》的重要内容，受各种因素限制，《物权法》颁布实施以来一直未能得到很好的贯彻落实。本文以不动产的抵押登记为切入点，详细分析了不动产统一登记制度在法律制定和具体执行层面存在的典型问题，并结合具体问题给出相应的政策建议。 　　关键词：不动产统一登记抵押登记物权法 　　 　　《物权法》自2007年颁布以来，对于健全我国的经济制度、保证交易安全、促进经济发展起到了良好的作用。而作为其中一项重要内容的不动产统一登记制度受多方面因素的影响，迟迟未能取得突破性进展。《物权法》第十条：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。 　　不动产抵押权是我国《物权法》规定担保物权的一种，抵押登记是不动产统一登记制度的重要内容，对于保证债权安全、促进经济活动的顺利开展具有重要意义。《物权法》第一百八十七条规定了以不动产设定抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本文通过对不动产抵押登记制度执行情况的实证研究，总结分析了我国不动产统一登记制度中存在的不足，并试图给出可行的政策性建议。 　　一、现状与不足 　　1.登记机构不统一 　　从国外情况来看，一些发达国家都规定在一国之内或统一司法区域内实行不动产统一登记的制度，即不论是土地、房屋还是其他不动产，也不论是何种不动产物权，均由统一的机构登记，如德国、日本、瑞士以及我国台外地区。而我国的《物权法》尽管提出了统一登记的原则，却未能进一步对统一登记的范围、机构、办法做出更加明确的规定。 　　以最常见的房屋和国有土地使用权为例，有的地方实行了统一的行政管理体系，即房屋和国有土地使用权的抵押权能够在一个部门完成登记；大部分地区均未实行统一的行政管理体系，即使是以同一块土地及其上的房屋进行抵押，也需要分别在不同的土地管理部门和房屋管理部门进行登记。尽管《物权法》规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建社用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”但是司法实践中，“一并抵押”的法律规定往往未能够成为地方法院对抵押财产进行处置时的法律依据。 　　2.登记范围、登记方法不统一 　　（1）抵押登记的债权金额不统一。抵押登记部门在不动产登记簿以及他项权证上登记的债权金额是指抵押权人（贷款银行等）对抵押物所拥有的权利价值，是抵押物处置后抵押权人能够受偿金额的重要依据。不同地方的登记部门对债权金额的掌握不尽相同，有些按照债权本金金额进行登记，有些按照不动产评估价值进行登记，有些按照不动产评估价值乘以一个固定折扣率进行登记。从债权人保护的角度出发，债权登记金额越大越有利于抵押权的实现，如果登记的债权金额过小，有可能无法覆盖债权利息、实现债权费用等，当债务人不能按期偿还债务时，不利于债权人抵押权的实现。 　　（2）抵押登记到期日不统一。抵押登记到期日是指不动产登记簿及他项权证上记录的不动产抵押权的到期日期，超过到期日，需要重新办理抵押登记。《物权法》规定了不动产抵押权的生效时间，即“登记生效”，但未规定到期日的设定原则。一般而言，抵押权期间应该覆盖主债权，才能最大限度发挥抵押权保证债权实现的目的。而在实务中，抵押登记到期日因不同的登记机关而五花八门。某银行为江苏盐城某公司提供一笔32个月期的房地产开发贷款，约定以该公司名下1块位于盐城市区的土地和2块位于盐都区的土地进行抵押担保，借款合同约定主债权期间为2013年12月18日至2016年4月1日。在办理土地抵押的过程中，银行发现，3块土地他项权证上记录的抵押权到期日均与主债权期间不同，且互不相同。不一致的原因为盐城市区的土地办理抵押时，抵押时间不能超过一年（即2014年12月18日），需一年后进行续办；盐都区的土地办理抵押时，抵押时间不能超过土地证预登记到期日（两块土地的预登记到期日分别为2015年2月16日和2015年6月18日）。 　　（3）在建工程抵押与土地抵押存在冲突。在建工程是《物权法》新增的不动产类型，实践中，建设工程往往周期较长，资金缺口较大，以正在建造的在建工程作为担保，对于解决建设者资金缺口，保证在建工程顺利完工具有重要作用。仍然以房地产开发贷款为例，在房地产项目的建设过程中，建设方往往以项目土地及在建工程作为抵押，向银行等机构申请贷款融资。对于提供资金的银行来说，在建工程抵押作为项目土地抵押的补充，对于提高债权安全具有积极作用。根据《房地产登记技术规程》，在建工程只能抵押已建部分，未建部分不在登记范围内。在实务中，往往存在先行抵押部分在建工程的需要，根据《房地产登记技术规程》，部分在建工