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中国住宅价格的收入弹性估计及其区域性差异 　　摘要本文基于1999―2007年的省级面板数据对剔除经济适用房之后的商品住宅价格的收入弹性进行了测度。研究发现:(1)全国层面,长期弹性为0.6―0.9,短期弹性为0.9―1.0;(2)在地区层面,长期弹性而言,东部为0.7―1.0,中部为0.4―0.5,西部为0.8;短期弹性而言,西部地区最大为1.3,东部最小为0.3―0.5,中部为0.9―1.0。除此之外,我们还发现,当实际住宅价格偏离长期均衡价格时,其向均衡价格收敛的速度,东部最慢,中部最快,西部次之。这些发现对我们深化对各地区商品住房市场发展差异性的认识有重要作用。文章最后对政府如何调控商品住宅价格提出了一些相应的政策建议。 　　 关键词 面板误差修正模型 住宅价格的收入弹性 收敛速度 　　?オ? 　　一、 引言 　　 　　1998年房改之后,中国城镇商品住宅价格居高不下,而且众多地区房价自2004年以来,除了在2008年出现低迷,基本保持年均两位数上涨的速度,显著超过同期人均可支配收入的增幅。中国住宅价格的快速上涨到底是与居民收入等基本面严重脱节的泡沫推动(姜春海,2005),还是有稳固收入增长基础支撑的理性市场反映,一直是人们争论的焦点。在美国2007年住房市场衰退、房价跌落引发次贷危机,进而引爆百年一遇的全球金融危机之后,住宅价格的稳定性已经越来越成为各国宏观经济政策制度的最重要工作之一。 　　尽管房价问题越来越成为国内文献的热点问题,国内学界对中国住宅价格的决定因素和各因素的影响程度还所知有限,哪怕收入这个对住房价格最重要的决定因素,房价对其的变动弹性如何,都一直没有权威的说法。本文所指的房价对收入的弹性(η)① ,是研究住房市场的一个关键指标,描述住宅价格对收入的敏感程度,其定义是每个百分比收入变化会带来或伴随多少个百分比房价的变动。研究住宅的价格收入弹性,可以让我们通过了解住房市场价格上涨与收入增长的紧密程度来判断其风险程?┒?,可以用来预测房价如何随着收入增长而变动,还可以通过研究不同地区的价格弹性来判断各地住房市场发育与发展程度。所以其在把握住房市场发展动态和制定相关政策中具有重要意义。 　　在这个问题上,之前国内曾经有一批较好的相关研究(沈悦,刘洪玉,2004;周京奎,2005;洪涛等,2005;梁云芳、高铁梅,2006,2007;白霜,2008;钱金保,2008),但是这些研究都不能令人信服地告诉我们住宅价格收入弹性在全国和三大地区的情况,而这正是本文所要系统研究的。 　　 　　 二、 文?A献?A综?A述 　　 　　在一篇有影响的研究中,沈悦、刘洪玉(2004)利用中国1995―2002年14个城市的面板数据研究了经济基本面对中国住宅价格的解释力。根据他们考虑年度效应的面板计量模型估计,住宅价格收入弹性都在1以上根据Bourassa et al.(2001, p.10)的研究,美国房价收入弹性为0.68、新西兰0.69、瑞典0.45、澳大利亚1.63。。但是由于他们没有控制非经济基本面因素和个体效应,因此该研究不可避免地存在遗漏变量偏倚和内生性问题,研究结论可信性存在疑问。中国住宅市场存在泡沫吗?他们基于经济基本面因素在2001―2002年间对住宅价格增长解释力的弱化,隐含地认为中国住宅市场是存在泡沫的。与此主题紧密相关的一篇研究中,姜春海(2005)认为,中国房地产市场一直存在超过收入等基本面支持的泡沫。1991―2004 年, 平均每年泡沫度为40.6%。其中1992 和1993 两年的泡沫最大,1994 年后泡沫度逐步下降, 2004 年又有大幅增长。但文中并没有报告其对房价收入弹性的估计。在更近期一篇较有影响的论文中,梁云芳、高铁梅(2007)估计了1999―2006年期间全国和三大地区的房价长期均衡方程和误差修正模型,根据她们的研究结果,房价长期收入弹性全国为0.44,东中西分别为0.51、0.66和0.42。全国、东部和中部短期弹性分别为0.15、0.25、0.32她们的估计方程中没有给出西部的短期收入弹性。。 但是,我们依然无法知晓中国住宅的价格收入弹性,因为她们用的是商品房而不是商品住宅的数据[ZW(]钱金保(2008)和洪涛等(2005)都没有研究商品住宅,只是商品房。。我们知道,虽然一般情况下商品房数据中70―80%左右是商品住宅,但毕竟把比重高达20%以上又和居民收入关系不大的商品办公楼放在数据里会给房价收入弹性的参数估计带来相当大的偏差。值得一提的是,她们曾经研究过住宅价格的收入弹性,但是,梁云芳、高铁梅(2006)用的是全国1999Q1―2005Q4的季度数据,得出的价格收入弹性只有0.1,这个结果与一般经验感觉不吻合。 　　因此,截至目前,据我们