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半湾半山项目市场环境分析 一、市场运行分析： 2⑻9年，乌鲁木齐市房地产市场供求两旺，新建商品房成交量 和二手房成交量均创历史最高水平。2009年乌鲁木齐市商品房登记 成交面积562. 74万平方米，同比增长50. 31%，其中商品住房登记成 交面积523. 41万平方米，同比增长57. 57%。乌鲁木齐市居民仍是商 品住房购买的主力军，购买商品住房361. 96万平方米，占购买群体 的69%；非乌鲁木齐市居民购买161. 45万平方米，占购买群体的31%。 2009年乌鲁木齐市除了商品住房热销外，二手房交易也异常火爆。 二手房累计成交面积188. 1万平方米；二手住房累计成交面积148. 68 万平方米，其中12月份二手住房成交面积迖到22万余平方米，创造 了单月成交面积新高。2009年乌鲁木齐住宅销售面积迗到了 672.09 万平方米，其中商品住房销售面积为523.41万平方米，同比增长 57.57%。商品住房平均成交价格为3538. 29元/平方米，与上年同期 相比增长了 23.31%。按这个数据推算，商品住房均价每平方米上涨 了 800元。商品房销售面积大幅上涨说明乌鲁木齐住房需求存在很大 的潜力。此外，2008年年底国家出台的一系列优惠政策也起到了一 定作用。2009年，乌鲁木齐市新建商品住房供应量411. 33万平方米， 与上年同期相比下降3. 04%。从市场供应情况来看，新建商品房供应 量在2009年12月有所回升，市场的繁荣发展也吸引了开发商的投资。 如果要保证交易量，开发商2010年需加大投资力度。 今年1-5月，我市新建商品房批准预售面积52. 49万平方米（本 月31. 65万平方米），与上年同期相比下降50. 24% （环比增长 2943.26%）;其中商品住房批准预售面积47. 51万平方米（本月30. 13 万平方米），与上年同期相比下降43. 11% （环比增长2974. 48%）; 1-5月，我市商品房登记成交面积158. 55万平方米（15791套， 其中本月29. 39万平方米、3004套），与上年同期相比下降29. 17% （环比下降12.32%）;其中商品住房登记成交面积140. 46万平方米 （13155套，其中本月24. 59万平方米、2411套），与上年同期相比 下降32. 72% （环比下降16.42%）; 1-5月，我市商品住房累计本市居民购买104. 65万平方米（本 月19. 34万平方米），占购买群体的78. 64%;非本市居民购买5. 80 万平方米（本月5. 23万平方米），占购买群体的21. 36%; 我市二手房累计成交面积104.31万平方米（11000套，其中本 月17. 8万平方米、2020套，环比下降20. 78%）;其中二手住房累计 成交面积88. 21万平方米（10301套，其中本月16. 27万平方米、1957 套，环比下降6.33%）。 通过以上数据， 通过以上数据， 分析认为: （1） 从市场供应情况来看，新建商品房批准预售量虽然环比有 较大涨幅，但同比降幅仍然较大。分析认为，通过房地产信息公开工 作力度的加大，使开发商及时掌握了市场动态，对于拉动市场投资、 增加房地产市场供应量起到了积极作用，但应当看到与去年同期相 比，仍有近50%的降幅，为保持市场稳定仍然需要追加市场投资，增 加市场供应量； （2） 从市场交易情况来看，2010年5月新建商品房成交量同比、 环比均出现下降，其中商品住房同比降幅32. 72%，环比降幅16.42%; 分析认为，本月市场成交量受到市场供应量的影响出现今年以来首次 负增长，另一方面，国家近期为遏制高房价而出台的调控政策在一定 程度上导致了开发企业和购房者双向观望情绪的蔓延也是导致5月 首府商品住房成交下降的一个因素。但同时应该看到，本市居民的购 房需求仍然很大，只有充足的市场供应才能满足市场需求； （3）从购买对象来看，今年1 一5月，本市居民购买量在首府所 有购买量中继续保持着78. 64%的高占比。数据显示，在我市商品房 成交量增长的背后，本市居民依然是推动我市市场需求的主要力量。 总体来看，在国家大力援疆和乌鲁木齐市政府近期作出的一系列城市 规划的大背景下，乌鲁木齐房地产投资环境将大力改善。从发改委近 曰发布的数据来看，今年1 一5月，房地产业固定资产投资占到总社 会固定投资额的63. 8%，说明房地产行业投资信心十足，有条件相信 在未来相当长时期内，房地产行业将继续保持旺盛的投资力度，确保 供应充足，房地产市场稳定。 二、国家宏观政策分析： 2009年12月14 0,国务院常务会议就促进房地产市场健康发 展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大 举措，即: 2010年1月10日，国务院发