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城市化进程中土地资源出让有效性研究 　　摘 要：近年来，随着城市化水平的不断提高，土地出让收入也快速增长，有力地促进了地方经济的增长和财政收入规模的扩大，土地资源的资产价值也得到了进一步体现。土地资源作为不可再生资源，如何管好土地、用好土地，是必须解决的难题，文章以某市作为研究对象，从近年来土地资源出让的社会效果进行全面分析，目的是为地方政府和上级有关部门管好、用好土地资源提供决策依据。 　　关键词：土地资源出让 经济发展 财税收入 合理利用 　　中图分类号:F293.2 文献标识码:A 　　文章编号:1004-4914(2008)11-061-02 　　 　　一、土地出让收入及土地出让制度的沿革 　　 　　1.土地出让收入的概念及功能。土地属于国家所有，是实物形态的国有资产，土地出让收入是土地所有权与使用权分离后，土地所有者从土地使用者方取得的一种收入，是土地所有权在经济上的体现。具体指各级政府将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人单位或个人收取的土地出让的全部价款。其主要功能是降低交易成本、创造经济价值、提供激励机制和约束随机行为。 　　2.土地出让制度的变迁。自1949年至1982年，我国一直实行的是土地的社会主义公有制，其主要特点是土地无偿、无限期使用以及不允许流转。改革开发以后，随着经济的快速发展，对土地的利用和配置方式提出了新的要求，土地有偿使用逐渐代替土地无偿使用。1989年8月重新修订的《中华人民共和国土地管理法》明确规定，国家依法实行国有土地有偿使用制度，从1999年1月1日起执行。随后随着一系列的改革措施和政策的出台，得到进一步的完善，土地有偿使用制度的实施，使得地方政府获得了较大的土地出让收入,同时为支持地方经济发展，提升城市综合竞争力发挥了积极的作用。 　　3.某市土地资源出让及收入入库情况。近年来，某市土地出让面积及收入呈现逐年上涨趋势，2007年全市出让的土地面积是前五年出让总数的7.3倍，累计入库的出让收入是前五年的5.4倍，在土地有偿使用收入逐年增加的同时，它在支持地方经济发展、城市建设、耕地开发复垦及其他社会事业发展方面也起到了积极作用，为缓解地方财政压力发挥了重要作用。 　　4.土地资源出让收入快速增长的因素。从客观上分析影响土地资源出让收入的因素主要表现在土地价格和土地出让面积上。（1）土地出让面积的增多。土地资源出让收入与土地出让面积呈现正相关关系，随着出让面积的增多，出让收入也呈现增长趋势。（2）土地交易价格的上涨。近年来，经济的快速发展，城市化进程的加快，人均收入的提高，需求的强劲增长导致对土地需求日益高涨，促使土地价格一涨再涨。 　　 　　二、土地资源出让的有效性体现 　　 　　土地资源出让的有效性，主要体现在对地方经济发展和对财税收入增长的影响上。 　　1.土地资源出让对地方经济发展的影响。从土地有偿使用以来，土地资源的出让提高了土地集约利用的程度，也对地方经济的发展产生了积极的影响。 　　（1）土地资源的出让，为固定资产投资的持续增长提供了广阔的发展空间。固定资产投资作为衡量一个地区经济与社会发展水平的重要标志，其壮大、发展、繁荣也正是某市经济快速发展的最好见证，而土地资源的出让与开发为投资战略的顺利实施搭建了良好的操作平台，是投资的基本要件和基础。 　　近年来某市利用政策优势，积极争取、引进和实施重大项目，固定资产投资迎来了前所未有的发展机遇。土地资源的出让，为固定资产投资的持续增长提供了广阔的发展空间，全市固定资产投资实现了历史性的突破，“十五”期间完成的固定资产投资超过了1950―2000年投资的总和，进入“十一五”时期，全市固定资产投资持续稳步增长，2007年投资总额是前五年的3.6倍，固定资产投资的持续增长为推动全市国民经济快速发展起到了积极的促进作用，2007年全市生产总值是前五年的2.8倍。 　　（2）土地资源的出让，带动了民营资本、外商资本的投入，推动了经济的发展。土地资源的出让在助推固定资产投资稳步增长的同时，也带动了民营资本、外商资本的投入，减少了政府投资的压力。以2008上半年固定资产投资为例，全市限额以上固定资产投资中非国有投资占全部投资完成总额的65.6%，快于国有投资增长26.2个百分点，非国有投资总量、比重的持续增加，表明某市民营企业、外资企业对全市整体经济快速发展的贡献日渐突出。 　　（3）土地资源的出让促进了城市化建设和投资环境的优化。城市基础设施建设，是提升城市承载功能，反映城市综合竞争能力的载体，土地资源的出让，缓解了城市化建设中市政、道路、房地产、交通等行业对土地资源的需求。2007年至2008年上半年在全市新开工项目中用于城市建设、房地产、交通、社会事业的开工项目占44%。 　　（4）土