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浅析住宅小区停车位所有权归属 　　摘 要：区分所有建筑物之停车位问题，在各国建筑物区分所有权立法、司法及学说上颇具争议。我国《物权法》第七十四条确定了小区停车位应当首先满足业主的需要，保障了业主的利益，也尊重了开发商的利益，但规定中仍然存在缺陷，因此，在此做进一步探讨。笔者认为，小区停车位在首先满足业主需要的前提下，应当鼓励当事人买卖停车位并通过登记取得产权证，明确停车位的产权归属。 　　关键词：所有权；空间权；业主；停车位 　　中图分类号：D9 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2011）12-0027-02 　　 　　一、评析《物权法》第七十四条 　　我国《物权法》第七十四条首先对小区内停车位（库）的出售、出租施加了必要的限制，即应首先满足业主的需要。其次，将车位与车库的权属进行了区分，即地面车位采法定兼约定的原则，车库的权属采当事人约定的原则。该条能否公平的解决司法实践中的问题，这既是本文的写作目的，也是判断该规定之是非的标准。 　　（一）法条之规定 　　1、对“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要”的理解。车位、车库与小区内业主生活和工作的便利息息相关，是小区整体环境的一部分，所以，其利用应当服从于业主购买专有部分的需要。法律规定“首先满足业主的需要”，只有在业主需求解决之后才可以向外出售或者出租。 　　2、关于车库的归属问题。对“建筑区划内，规划用于停放汽车的车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的理解。从法条规定可以看出，法律给予了开发商或业主通过约定保留车库所有权的可能。如果开发商在合同中做出了保留车库所有权的约定，那么他就获得了车库的所有权。若开发商认为车库获利少，则可以放弃车库的所有权，将其以出售、附赠等方式出让给业主。《物权法》这样规定使开发商占有了主动权，即有权决定自己是否保留车库的所有权。从而，保障了开发商开发车库的积极性，从长远看还是有利于业主的。 　　3、关于车位的归属问题。对“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的理解。《物权法（草案）》中没有规定车位的归属，《物权法》对车位的归属做了明确的规定，因此，如果认为车位应当使用关于车库的规定，其实是不准确的。所谓车位实质是区别于车库，在小区路边空地用于停放车辆的设施。针对占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，法律明确规定了业主所有权，防止了开发商以格式条款的形式侵害业主的合法权利，具有进步意义。 　　（二）法条规定之不足 　　1、《物权法》七十四条第一款规定过于原则化，容易产生歧义。一是，如果开发商与业主就出售和出租达不成一致意见，那么，开发商还能否将车位首先满足小区业主的需要？二是，我们通常理解的“首先满足业主的需要”是指满足有车业主的现实需要，但是对于暂时无车业主还能否用这一条来主张自己的权利呢？假如某些业主在首次买房时没有车，结果，开发商就将当时余下的车位卖给了小区业主外的第三人。过了几年，原先的无车业主现在买了车却没有停车位怎么办？对于这些问题，法律没有明确的规定，这必然给司法实践带来麻烦。 　　2、《物权法》七十四条第二款以约定的方式确定小区内车位、车库权属，过于笼统，缺乏可操作性，没有规定在没有约定或约定不明时该如何认定其所有权。在此情况下，如果司法机关不能及时做出相应的解释，仅依靠约定未必能解决问题。 　　3、法律没有明确规定地下停车库的产权，只规定其可以通过出售、附赠或租用的方式约定，这个规定对于解决现实问题是好的，但忽视了防空和反恐的需要，立法视线过窄。 　　（三）法条之完善 　　1、当业主与开发商就车位（库）权属问题长期达不成共识，或者处于无休止的纠纷中时，如果仍让开发商首先将车位出售、出租给业主而不能卖给小区以外的第三人，这不利于发挥车库这一财产的价值。因此，我认为法律可以以规定的方式赋予业主一定期限的异议权。对于第二种情况，如果让开发商等到所有业主都有车并满足其停车需要后再将余下的车位出售、出租给第三人，这显然不现实。因为车库作为有着经济使用价值的不动产，闲置一天，甚至几小时，就会使开发商部分利益受损。但是从业主这方面考虑，又似乎对后买车的业主不公平，况且以现在中国居民收入水平来看，能够同时买房又买车的居民不多。基于此，我认为法律应当允许业主在暂时无车的情况下，先从开发商那租一个车位并将这个车位通过转租来获取收益。此外，业主还可以以缴纳一定费用为代价，与开发商签订附条件或附期限的买卖合同或租赁合同，通过公示来保障自己和他人的利益。 　　2、法律规定应以法定优先以约定作为补充，鼓励车位的买卖。以往小区停车位多半是租给业主使用