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浅谈收益还原法在土地价格评估中应用 　　【摘要】土地价格评估是指专业人员按照一定的土地评估目的，遵循科学的土地估价原则、程序与方法，对土地的市场价格的测定。土地价格评估的基本方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、路线价法以及基准地价系数修正法。本文主要介绍了收益还原法的概念、特点以及其在土地价格评估中的基本应用，同时也简要分析了收益还原法的一些缺陷。 　　【关键词】土地价格评估；方法；收益还原法 　　 　　收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等，是土地估价中最常用的方法之一，它是对土地、房屋、不动产或者其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。它是根据预期原理，即求得未来收益权利现在的价值。其主要是运用适当的资本化率（还原率）, 将预期的估价对象未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值, 求其之和得出估价对象价格的一种估价方法,采用收益还原法求得的价格,称为收益价格。 　　1 收益还原法的原理 　　由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能够提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在的价值的总额（称为收益价值或资本价值）时，它即表现为该土地的实质价值，也是适当的客观交换价值。其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。这就是收益还原法的基本原理。 　　2 收益还原法的基本公式 　　收益还原法以土地纯收益的确定为前提，因此，它只适用于有收益的土地和建筑物或者房地产的估价。土地的纯收益是在土地收益中扣除非土地因素对土地收益的贡献量，或其应得的报酬后的余额。这种土地的纯收益是因使用土地而带来的，理应归土地所有者所有，因此，它实际上就是地租。收益还原法的最一般的计算公式为： 　　 V=a11+r1 +a2(1+r1)(1+r2) +…+ an(1+r1)(1+r2)+...+(1+rn) 　　式中：a1, a2,…an分别为未来各年的纯收益； 　　r1,r2,r3 …rn分别为未来各年的还原利率。 　　在实际情况中，随纯收益、使用年期以及土地还原率的各种不同的情况，都可以由上面的公式推广出来，例如： 　　2.1 当土地年纯收益不变，土地还原率不变且大于零，使用年期无限时，上面的公式可以变为： 　　V=ar 　　2.2 当土地年纯收益不变，土地还原率不变且大于零，土地使用为n年时， 　　V=ar [1-1/(1+r)n] 　　3 收益还原法的特点及其适用范围 　　收益还原法的理论依据是地租理论和生产要素分配理论。土地、劳动、资本等生产要素组合产生的收益，应由各要素分配，土地部分的收益应该是地租和利用土地资产带来的收益。收益还原法是以求取土地纯收益为途径来评估土地价格的一种方法，所以，它只适用于有收益或潜在收益的土地的价格评估。 　　4 收益还原法土地估价的基本步骤 　　4.1 确定总收益 　　总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。总收益的产生形式有土地租金、房地出租的租金、企业经营收益等。在计算总收益的时候还应该注意考虑收益的损失，如出租房屋的闲置，一般是以出租率或空房损失率折算总收益。 　　4.2 计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等 　　总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。总费用一般包括：土地税、管理费、维护费、维修费、保险费、房屋折旧费等。 　　4.3 计算土地纯收益 　　从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即得到土地纯收益。 　　土地纯收益=年租金总收入-年总费用=房地纯收益-房屋纯收益=企业经营纯收益-非土地资产纯收益 　　其中：房地纯收益=房地出租年总收入-房地出租年总费用 　　房屋纯收益=房屋现值?w建筑还原率 　　房屋现值=房屋重置价?w房屋成新度=房屋重置价-房屋总折旧 　　4.4 确定合适的还原率 　　土地还原率是用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。还原率包括:综合还原率、建筑物还原率以及土地还原率，它们三者之间的关系： 　　综合还原率= 　　 　　一般情况下，土地还原率的确定方法有以下三种：土地纯收益与土地价格调查确定还原率；安全利率加上风险值调整确定还原率；投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率。 　　4.5 选择公式求算地价 　　根据已知条件选择相应的计算公式，将纯收益用土地还原率进行还原，即可得到土地的收益价格。 　　5 收益还原法的不足与完善 　　5.1 收益还原法的不足 　　5.1.1 收益还原法的适用范围为有收益或者潜在收益的土地