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浅谈收益还原法在土地估价实践中应用 　　土地估价中的收益还原法是根据预期原理，即求得未来收益权利的现在价值。其主要是运用适当的资本化率，将预期的估价对象未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种估价方法，是不动产估价中最重要的最常用的基本估价方法之一，采用收益还原法求得的价格，称为收益价格。 　　 　　1 总收益测算 　　 　　1.1确定房地产总收益 　　1.1.1在确定总收益时，一般应考虑以下条件：总收益是指客观收益（一般情况下的正常收益），而不是待估房地实际收益。 　　如目前空置的写字楼，在评估时不能按零收益计，而应按同类写字楼的平均租金计算收益；经营效益特别好的酒店，不能按它本身的高入住率计算收益，而应参照市场同类酒店的平均入住水平计算；收益必须是长期可以固定取得的收益。如土地登记用途为“工业”的房地产，目前改作商业使用，租金明显高于工业用途，但由于未进行土地变更登记，政府部门随时会对这种擅自变更用途的行为进行查处，责令业主补交工业用途与商业用途土地出让金的差价，所以目前的商业租金收益是一种无保障、不固定的收益，故不能作为客观收益。收益是安全可靠的收益（即风险小的收益）。 　　1.1.2确定收益的方法 　　根据资料收集情况及土地所在地的房地产市场情况，收益有土地收益（单纯的土地租金）、房地收益两种。如确定土地收益调查、收集土地所在地的与待估宗地同区域的单纯的土地出租案例（土地租赁协议），结合待估宗地的区域因素、个别因素、期日等因素修正，采用市场比较法确定宗地的土地收益。如确定房地收益，可通过调查待估宗地所处区域、同类用途、结构相似、装修档次相近的房屋租金水平、房屋出租率、有效出租面积等情况，分析、比较确定待估房地的收益。房地年总收益=年单位面积租金×房屋出租率×有效出租面积（有效使用面积）或者通过确定企业总的营业收入来确定收益（其收入包括主营业务收入和其他业务收入，凡与土地及地上建筑物相关的收入都不得遗漏，也不得重复计算）。 　　 　　2 总费用测算 　　 　　在评估中，费用一般只限于现有的营业成本，即只考虑经营这一房地产的现金支出。它包括产生总收益所必需的与房地产相关的费用，但不包括与业主有关的费用，比如贷款或利息支出、所得税和折旧扣减等，因为这些费用只与某个特定业主的债务或纳税情况有关而与房地产评估无关。当然，不扣折旧是有前提条件的：即需在还原利率中包含了投资回收率。 　　根据确定的收益，分以下几种情况考虑费用。 　　第一种、计算土地租赁总费用，一般单纯的土地租赁，发生的费用主要有：土地税：因使用和租赁土地而缴纳的有关税费，按有关文件规定取值；管理费：指管理人员的薪水及其他费用，一般以年租金的3%计算；维护费：维护土地使用所发生的费用。如给排水及道路的修缮费，实地调查或按年租金的1%-3%计算。 　　第二种、计算房地出租中的总费用，房地出租中，支出的总费用有： 　　(1)管理费：对出租房屋进行的必要管理所需费用，一般按年租金的2%-5%。 　　(2)维修费：按房屋重置价的1.5%-2%。 　　(3)保险费：按房屋重置价或房屋现值乘以保险费率，我国的保险费在0.15%-0.2% 　　(4)税金：依据待估宗地所在城镇房屋出租时应缴纳的有关税费文件、规定确定，一般有房产税（按年租金的12%计）、营业税（按租金的5%）、城市维护建设税（按营业税的百分比计，纳税人所在地在市区的，税率为7％；所在地在县城、建制镇的，税率为5％；所在地不在市区、县城或建制镇的，税率为1％）、教育费附加（按营业税的4%）等。 　　(5)设施设备、装修及易损部件重置费用摊提（折旧）：电梯、空调系统、给排水、消防、强弱电、监控系统等设施设备及屋顶、走道、墙面粉刷等部件比建筑物本身折耗更快，必须在建筑物的使用寿命期内定期更换重置，所以通常将重置时预期成本按使用寿命比例分摊。当然，若新电梯或其它零部件的使用寿命等于或超过建筑物本身的剩余寿命，则不必扣除重置费用摊提。有些特定的房地产，建筑物需经内部装修才可出租给承租人，若此类装修是为达到市场租金所必须且由出租人负担，则这些装修费用必须按其使用寿命比例分摊。 　　(6)房屋的折旧费 　　第三种、计算企业经营收益中总费用 　　企业经营中的总费用一般包括：原料费、运输费、折旧费、一般管理费、职工工资、应纳税金、房屋的维护、保险等费用、经营利润、归属于非土地资产的收益等 　　在企业改制土地价格评估中，企业经营的有关费用可采用资产评估机构的评估结果。 　　 　　3 还原利率的确定 　　 　　不动产还原利率是将不动产的净收益转换成价值的比率，还原利率最主要的使用价值就是用以资本化，即便是用以年期修正，其本质仍然是一种预期收益的资