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由地价推动中国楼市能走多远 　　2009年6月10日,广州。 　　经过50轮激烈竞拍,具有国资背景的越秀城建以总价34500万元夺得珠江新城最后一块住宅地,并以楼面地价15324元/平方米的新纪录成为广州“地王”。 　　2009年6月26日,重庆。 　　隶属保利集团的保利地产以38.1亿人民币价格购得鸿恩寺公园旁边的新地块,山城新地王由此产生。 　　2009年6月30日,北京。 　　隶属于央企中化集团的中化方兴地产通过97轮竞价击败保利、SOHO中国等热门开发商,以40.6亿勇夺广渠路15号地,溢价率高达146.51%。在扣除1.5万平方米的廉租房后,楼面地价达到15313.7元/平方米,成为北京楼市成交总价和楼面单价的双重“地王”,这已是一周内刷新北京土地成交总价和楼面单价的第2个央企双重“地王”。 　　…… 　　目前全国各地涌现10个以上新地王,而且以具有央企背景的为多。 　　但是这种近乎疯狂的状态是否具有可持续性?特别是在全球经济尚未走出低谷的大背景之下,中国房地产市场何以能够在海水中燃起烈焰,光耀全球呢? 外行看热闹,内行看门道,潘石屹的一席话导出其中玄机。 　　 　　潘石屹:不计成本的买地资金来自国家4万亿投资 　　 　　潘石屹首先在自己的博客中披露了广渠门15号地竞拍现场盛况,并进行了成本分析,最后他认为:我们可以说,北京土地市场的泡沫的确已经出现了。他在接受“凤凰财经”的访问时表示:这个价格远远高过自己的预期,所以最后只能选择放弃。更进一步指出:这些央企背景的房地产公司不计较成本拿地,是由于国家的4万亿投资,很多资金到了他们手里,但有了钱却没有更好的投资项目时,这些企业就会把目光转到房地产业,去买地。但也因此会把地价、房价抬的很高。 　　野村证券首席经济学家孙明春也表示:中国房地产市场的突然复苏系大量的政策刺激所激发,市场泡沫正在扩大,可能会比2007年更严重。 　　北京大学房地产研究所所长陈国强博士在接受《中国联合商报》记者采访时说:“在房地产低谷或回调时期出现一两个地王,会起到提振行业信心的作用,但是现在全国各地不断涌现新地王,不断刷新地价显然是过热了。而过高的地价必然会推高周边房价,现在确实有一定的泡沫存在了,这并不利于房地产行业的长期稳定发展。” 　　除了完成交易的双方,这次业内外都对不断飙升的地价表现出罕见一致的质疑与疑虑。以方兴地产所拿的广渠路15号地为例,40.6亿总价除以获批建筑面积,按照潘石屹的算法,楼面价(土地成本)是每平方米1.6万元左右,按照国土部报告所称土地成本仅占房价20%~40%的算法,那么该土地上的房价应该在8~4万元/平方米,按照任志强土地成本占房价50%的算法,也在3万元以上/平方米。 　　在当日竞拍现场表示“疯了”的原凯德置地环渤海区域总经理毛大庆认为,北京正在提前进入3万元房时代。 　　还有质疑者认为加入WTO后,今日中国经济和世界经济的发展已是息息相关,我们所处的全球经济环境并没有全面复苏。 　　 　　世行行长佐利克:全球经济仍继续下滑 　　 　　综合外电报道,在5月份的北欧及波罗的海国家财长例行会议上,世界银行行长佐利克说,全球经济仍继续下滑,实体经济的状况仍不容乐观,失业现象仍在加剧。6月30日,他再度表示:全球金融市场的颓势已有所缓和,但仍需保持谨慎,并称随着危机扩散至发展中国家,全球经济复苏前景仍充满众多不确定性。 　　与佐利克警示性讲话几乎同步的是由于美国房地产市场的持续不景气,美国第二大地产巨头General Growth申请破产,破产的根源就是此前狂热并购扩张,后续资金匮乏导致寻求破产保护。 　　国内也是前事不忘,后事之师,在房地产行业还没有泡沫论之前,顺驰地产就是以大手笔全国拿地名噪一时,但是最后由于资金链断裂被香港路劲收购黯然出局。 　　方兴地产要消除业内外质疑需要面对并一一解决以下问题。无论央企还是民企发展商在开发中都会拿碰到相同的问题,先说资金。拿地后后续资金如何为继?国家的4万亿投资是在特定经济环境下拨出的,这样的4万亿是否具有可持续性?况且这4万亿的初衷,国家是希望央企提高自身主业国际竞争力,还是期望他们投机性的哪里来钱不计代价投入进去捞一把呢?如果房地产有了泡沫,谁能保证相对宽松的信贷政策不会收紧? 　　二是质量保障。有背景关系、有资金都不是有质量的代名词,已不需要举例。 　　三是成品分析。 　　广渠路15号地并非CBD核心地区,如此高的楼面价届时具备那些独特优势在终端市场得以完全消化确实值得关注!即使经济复苏,但请注意北京首先是一座文化古城而不是新兴商业性城市或者工业化城市、能源型城市,靠突然迸发的生产力增加刚性需求的市场潜能不是很大,即使部分地区具备这样的条件也会由于一旦生产力萎缩而