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趋势面分析方法在房地产估价中应用研究 　　中图分类号：F290.3 文献标识码：A 　　内容摘要：本文从区位论的观点出发，将商业房地产价格的空间变化规律，看作是与其地理位置密切相关的函数。文章结合趋势面分析及其模型优化的原理和方法，分析得出了江苏省徐州市商业房地产价格变化及分布与其位置坐标对应的数值关系，并以此数值关系对待估商业房地产价格进行了客观、准确的评估，以期为房地产估价提供了一种可借鉴的方法。 　　关键词：趋势面分析 商业房地产 估价 　　 　　近年来，房地产作为一种商品正在参与生产和流通的过程。伴随着房地产商品化、市场化的高速发展，房地产估价实务越来越成为房地产经济活动中的重要一环。因此如何科学、客观地进行房地产估价已成为一个迫切需要解决的问题。而现行的主要估价方法普遍存在一个问题，就是强调估价人员经验的应用，缺乏数学模型的分析和支撑。当然富有经验的估计人员能根据实际情况做出正确的判断，但同时必须认识到很多估价人员的主观判断并不符合实际，甚至与实际情况有相当大的偏差。因此导致了估价结果与实际情况之间的非正常偏差。 　　区位论和估价实践表明，商业房地产价格对其所处地理位置的敏感度很高。通常呈现出由商业中心向周边扩散的趋势，即商业房地产的价格由一个城市的商业中心向周边呈阶梯状下降，距离商业中心越近价格越高；反之，距离商业中心越远价格越低。这就决定了商业房地产价格在空间上、本质上具有极大的连续性和关联性，而它们都唯一对应着某一个空间位置（点）。所以笔者尝试运用趋势面分析方法，通过建立不同的商业房地产的价格与其空间位置（坐标）的关系，来表达和测算待估商业房地产的价格。从而为估价人员提供参考，以尽量减少人为因素对估价结果的负面影响。 　　 　　趋势面分析的原理 　　 　　趋势面分析，是利用数学曲面模拟地理系统要素在空间上的分布及变化趋势的一种数学方法。它实质上是通过回归分析原理，运用最小二乘法拟合一个二维非线性函数，模拟地理要素在空间上的分布规律，展示地理要素在地域空间上的变化趋势。它常用来模拟经济、资源、环境及人口要素在空间上的分布规律。 　　（一）趋势面模型的建立 　　设某地地理要素的实际观测数据为zi(xi，yi)(i =1，2，…，n)，趋势面值拟合值为(xi，yi)(i =1，2，…，n)，则有 　　(1) 　　公式(1)中：εi为剩余值。显然，当(xi，yi)在空间上变动时，公式(1)就刻画了地理要素的实际分布曲面、趋势面和剩余面之间的互动关系。而趋势面分析的核心就是从多个实际观测值出发推算趋势面，一般采用回归方法使得残差平方和最小化，公式如下： 　　 (2) 　　用来拟合趋势面的数学方程式有多项式和傅立叶级数，本文中笔者选用多项式函数形式。因为任何一个函数都可以在一个适当的范围内用多项式来逼近，而且可以通过调整多项式的次数，可以使所求的回归方程更适合实际问题的需要。 　　（二）趋势面模型的适度检验 　　趋势面分析拟合程度与回归模型的效果直接相关，因此，对趋势面分析进行适度性检验是一个关系到趋势面能否在实际研究中得以应用的关键问题，也是趋势面分析中不可缺少的重要环节。这可以通过趋势面的拟合度R2检验、F检验以及逐次检验来完成。 　　1.趋势面拟合适度的R2检验。拟合度系数R2是测度回归模型拟合优度的重要指标。一般用变量z的总离差平方和中回归平方和所占比重来表示回归模型的拟合优度。即： 　　(3) 　　式（3）中：为剩余平方和，为回归平方和。而R2=SSR /SST=1-SSD /SST 。显然R2越大，SSR就越大（或SSD越小），这就表因变量z与自变量x，y的关系越密切，趋势面的拟合度就越高。 　　2.趋势面拟合适度的显著性F检验。趋势面适度的F检验，是对趋势面回归模型整体的显著性检验。检验的方法是利用变量z的剩余均方和与回归均方和的比值，确定因变量z与自变量x，y之间的回归关系是否显著。即： 　　 (4) 　　若式（4）中的F值大于临界值Fa，则认为趋势面方程回归效果显著；反之，则不显著。 　　3.趋势面适度的逐次检验。在多项式趋势面分析和检验中，有时需要对相继两个阶次趋势面模型的适度性进行比较，方法是求出高次多项式方程的回归平方和与相邻低次多项式方程的回归平方和之差，将此差除以回归平方和的自由度之差，得出由于多项式次数增高所产生的回归均方和，然后将此均方和除以较高次多项式的剩余均方和，得出相继两个阶次趋势面模型的适度性比较检验值Fn→m。若所得的Fn→m值是显著的，则表明较高次多项次对回归作出了新贡献；若Fn→m值不显著，则表明较高次多项次对回归并无新贡献。 　　 　　徐州商业房地产价格变量趋势面模型的建立与检验 　　 　　江苏徐州市是陇海－兰新经济