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海 湾 城 报 告 书 敏捷集团商业运营中心 —————————————————————————— 2010 年 9月6日 海湾城社区商业定位和规划策划报告 阶段目标 第一阶段 解决二期喇叭口商业配套定位规划 第二阶段 初判海滨温泉旅游度假村定位规划 第三阶段 明确轻轨周边商业项目定位规划 前言：中山锦绣海湾温泉度假区整体定位规划： 中山锦绣海湾温泉旅游度假区计划依托中山东部得天独厚的十公里海岸线以及大片的原生态红树林等资源，按照“高标准规划、高起点建设、高水平管理”的理念，打造中山的“马尔代夫”，其总投资超过35亿元，是中山市近年来投资规模最大的一个高端旅游项目。该项目占地超过3000亩，分三期开发。项目全部建成后将包括国际顶级的海上体育休闲公园，室外、室内全天候温泉戏水乐园，温泉SPA?会馆，水上乐园酒店，五星级酒店等综合性设施。该项目将一改中山旅游缺少?“月亮”的局面，对中山旅游业产生巨大的拉动作用。且其区域优势非常明显，对深圳、港澳的吸引力强，辐射强，将很快成为珠江三角洲西岸耀眼的旅游目的地。发挥滨海度假资源丰富的优势，重点把 HYPERLINK /ZT/zsofa/index.asp?Category_id=1667 \t blank 孙中山研究的成果转化为旅游资源，扩大现有人文、产业资源外延，提升旅游的文化内涵，文化以旅游为体，旅游以文化为魂，开发历史人文度假旅游产品，丰富度假游线路，实现“留住人”的目标。加快海滨度度假、历史人文旅游等休闲度假旅游发展另外，还要重点发展疗养度假、养生度假、都市度假、海滨度假、体验度假和蜜月度假六大系列度假旅游产品。 第一阶段目标： 做好社区商业配套定位和规划 定位思路： 1、为入驻业主提供基本生活配套设施，满足装饰、家居、日常生活需求，从而促进业主入驻意愿，提高入住率同时带动后期推盘。 2、凭借现有生态海鲜养殖场的基础，打造特色生态海鲜饮食，吸引目的性消费客户，同时逐步配套一些休闲项目和娱乐活动，培育习惯性消费客户群体，逐步积聚人气和知名度。 提纲 第一部分 海湾城基础数据研判分析 一、地块主要经济技术指标 二、喇叭口商业面积论证 第二部分 社区商业配套需求分析 一、社区商业配套总体需求 （一）“强度需求商业设施” 附表1-1 社区商业配套设施总体需求 （二）“中度需求商业设施” 附表1-2 社区商业配套设施总体需求 （三）“弱度需求商业设施” 附表1-3 社区商业配套设施总体需求 二、社区休闲娱乐设施需求 附表2 潜在购房群体经常光顾的休闲娱乐场所 三、 潜在业主入住后家装、家居、家电需求 附表3 潜在购房群体购房后考虑更新的家具家居产品 小结： 商业配套需求重要程度排序依次为： 1、家庭装饰需求： 2、生活购物需求： 3、健身运动需求： 4、餐饮娱乐需求： 第三部分 海湾城社区商业综合定位和规划 一、商业项目综合定位 （一）服务半径定位 （二）目标客层定位 （三）商业功能定位 （四）业态组合定位 （五）经营品类定位 （六）营销模式设定 （七）经营管理模式设定 二、社区商业配套规划 （一）社区商业布局类型 （二）社区商业面积配置标准 （三）社区商业建筑规划 （四）社区商业业态比例 （五）社区商业业态配置 1、商业中心的配套 2、邻里中心配套设置 3、新加坡的社区商业必备12个基本业态 三、海湾城生活广场定位和规划 1、地块一、二期地块，7300平米， 总建筑面积约为2万平 2、地块二、三期地块，17500平米 总建筑面积约为4万平 3、地块三、七期地块，8000平米 总建筑面积约为2万平 第四部分 中山大盘分析和经典案例分析 一、中山大盘分析 二、经典案例分析 正 文 第一部分 海湾城基础数据研判分析 一、地块主要经济技术指标 第一期 第二期 第三期 第四期 第五期 住宅面积㎡ 83501.74 86175.71 174523.05 111770.4 172373.2 户（套）数 344 336 693 720 1512 人口数 2203 1076 2219 2304 4838 商铺面积㎡ 8573.9 2574.6 16891 10456 8725.75 商业中心㎡ 11313.6 — — — — 幼儿园㎡ — — — — 3164.1㎡ 停车位 269个 545个 1209个 897个 1310个 总结： 中山海湾城项目一至五期住宅面积：628344.1㎡，住宅总套数约3605套，预计居住人口：12640人。商铺面积：47221.25㎡，商业中心（会所）11313.6㎡，幼儿园，3164.1平，1-5期总停车位：4230个。 1—5期间配置商业面积合计58534.85㎡ ，如果按每人2平米商业面积的标准配置 ，商业