2002-AJ0702_深圳市罗湖区南湖路钻石广场部分商场、车库@楼宇按揭.docVIP

钻石广场按揭 评估咨询报告 世联评字[2002]AJ0702号 世联地产顾问(深圳)有限公司 深圳市深南东路发展银行大厦13层 电话82080730 传真 邮政编码:518001 深圳市华越实业有限公司： 承蒙信任，我们对位于深圳市罗湖区南湖路钻石广场部分商场、车库按揭项目进行了考察分析。在对项目和项目所处周边相关物业的现状、发展变化及实际进展情况进行市场调查的基础上，根据贵司提供的相关文件影印件及国家和深圳市在项目的土地取得、立项、投资、设计、开发建设方面的有关法律、法规，本着客观公正的原则，采用科学合理的分析方法和程序，在认真分析比较项目质素、地理位置和价格水平的基础上，我们谨提交本报告供贵司参考。 世联地产顾问（深圳）有限公司 二○○二年七月十八日 联系人：林建兵 电 话506 传 真 目 录 一、钻石广场项目基本资料 1 1.1 钻石广场项目概况 1 1.2 钻石广场项目发展背景资料 1 1.3 钻石广场项目技术经济指标 1 1.4 钻石广场项目合法性手续…………………………………………………2 1.5 项目工程物业形象 2 1.6 本次按揭物业明细表 3 二、区域分析 4 2.1 市场供给、价格及销售简析 4 三、项目定价及销售情况 5 3.1 销售价格制定和价格的合理性 5 3.2 项目销售情况 5 四、项目同区域同质楼宇二手楼交易价格、拍卖价格、租金水平 6 4.1 同区域商业二手楼宇价格 6 五、按揭成数、年限、供款模拟分析 7 5.1 项目按揭月供模拟分析 7 5.2 区域同类物业按揭成数和年限 7 5.3 不同成数和年限下的临界跌幅率分析 ……………………………………..8 六、钻石广场项目发展风险和操作建议 9 6.1 项目发展风险 9 6.2 钻石广场项目操作建议 9 钻石广场按揭评估分析报告 一、钻石广场项目基本资料 1.1 钻石广场项目概况 钻石广场位于深圳市罗湖区友谊路和南湖路交汇处，毗临深圳地铁国贸站和罗湖口岸，是以商业和停车为主的综合性大厦，主楼高5层，占地面积6,294.7平方米，总建筑面积25,285.5平方米。底层高4.8 m，二层、三层层高均为5.2 m，商场内部空间开敞、气派，商场档次较高。其四、五层层高均为3.6 m，功能为停车场。 1.2 钻石广场项目发展背景资料 名 目 基 本 资 料 发展商 深圳市华越实业有限公司 深圳市城市建设开发（集团）有限公司 承建商 深圳市金众股份有限公司 建筑设计 中南建筑设计院深圳分院 中外建南方工程建设公司设计院 建筑监理 深圳市施友建设监理有限公司 物业管理 深圳市华越物业管理有限公司 1.3 钻石广场项目技术经济指标 名 称 技术经济指标参数 项目宗地编号 H112-26 宗地用途 综合楼 宗地面积 共计6,294.7m2 土地使用年限 40年（1998年10月22月至2038年10月22日） 总建筑面积 25,285.5 m2 建筑高度或层数 1栋5层 1.4 钻石广场项目合法性手续 名 称 单位、文号 企业法人营业执照（华越） 注册号：4403011057186 深圳市房地产开发企业资质证书（华越） 2001年综合开发企业第130名 固定资产投资项目投资许可证 粤计资证 深圳市土地使用权出让合同书 深地合字（1997）0010号 付清地价款证明 第1999-0097号 深圳市规划国土局处室文件 深规土城设字[1997]7号 深圳市规划国土局规划设计要点 编号：96-041 深圳市规划国土局承办文件复函 深规土函第HQ9802320号 深圳市建设工程规划许可证 深规建许字2000041号 深圳市建设工程施工许可证 深建施许字[1997]253号 深圳市建筑工程规划验收合格证 深规土设验字2002035号 工程竣工核验证书 深建核验字[1999]288号 深圳市房地产预售许可证 深（罗）房许字（1998）065号 1.5 项目工程物业形象 物业外景 物业内景 物业内景 物业内景 车库 1.6本次按揭物业明细表 名