20060815_三四线城市核心商圈案例@商业.pptVIP

版权声明 广西贵港市最成功的商业街：港宝商贸街总面积5.5万㎡，容积率1.1 东海县（连云港）最成功的商业街：晶都商业广场，总面积5.5万㎡，容积率1.1，住宅少量并和商业分开 三四线城市商业街总结及启示：成功关键因素在于地段良好、占据市场先机、业态聚积、规模适当、有一定资源和专业销售和管理 2、业态种类单一而聚积 * 三四线城市核心商圈研究 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 总人口470万，城区35万，GDP190亿元，增速12.4%， 贵港 商业休闲街，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体。 实质上前期主要为服饰及少量餐饮 业态 直接销售，价格约1万/平。销售良好。 销售情况销售策略 独立，设组团和院落 与住宅 关系 位置、先机、通车直街 成功要点 租金高，经营好 总建20万㎡，容积率1.5左右。首期商业为长600米的丁字口，总体约8万平，1-2层，分三期开发。 经营现状 规模、 容积率 总人口115万，城区16万，2005年GDP78亿元，增速12.4%， 东海县 1层以商业、二层按住宅1000元/㎡连体出售，牛山路一侧商业均价9000元/㎡，里面6000元/㎡多，2年售完，消化速度3万㎡/年，一层商业1.5万㎡/年 销售情况 投资客占25%，以出租为主，自营占75% 客户分析 200m长开放式步行街+辅街，16m宽，中庭广场，上下2层， 3-4m开间，层高4.2m，进深10m 产品组合 开盘3个月没有销售，2002年11月组织温州的37位客商，一次签约3205万元，销售97间8300㎡，带动整个项目的销售 拉两大巴东海人去温州考察，促进买铺决心 销售策略 前期招商免租，抓住第一批客户 开发商信誉好，有较强的招商能力 成功要点 东海核心商业区，租金最高，经营最好，服饰、美容、钻石等 底层40-50㎡，2层租金2-3.5-5万/年，单层25㎡，2万/年 占地74.7亩，地价60万/亩，投资1.2亿，总建筑面积5.5万㎡，2002年9月开工，2003年10月完工，2004年1月首期4.8万㎡投入使用 经营现状 基本状况 3、一般街区规模都在5万平以上，单长200米，总长约600米 1、处于核心商圈，占据市场先机 、 5、容积率均较低 6、商业和住宅相对独立 4、有一定商业资源和专业销售管理 本项目突出的差异在于规模过小，容积率过高。 空间矛盾 发展方向 一般为住宅或公寓+街铺 其它启示 1、直街，窄街，最好通车 2、规模小时业态需依赖周边，种类更需少量和聚集 3、商业资源和专业销售管理 4、商业和住宅相对独立 *