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香港物业管理及从业人员基本情况介绍 【 】物业管理作为一门新兴行业，被业内人士普遍称 为房地产的第二次开发，是物业服务性功能的一种提升，物 业管理提供的服务商品，是一种综合性的管理和全方位的服 务，而且这些管理和服务是针对物业本体及其业主和使用 人，最终服务于业主和使用人。香港物业管理市场极为成熟， 其物业管理方面积累了不少经验，并且香港物业管理法规较 为健全，行之有效。香港主法团（业主委员会）的低位和作 用明确；房地产商为物业配置的设施较为齐全。内地物业管 理企业要借鉴经验，发展内地物业管理行业。同时，从业人 员的管理制度对物业水准有着重要影响，我们也要从香港物 业管理中从业人员的管理制度中取得宝贵经验。 【关键词】香港物业管理；从业人员；管理制度；借鉴 根据中心主任对开展国境外建造师及物业管理师执业 制度调研工作的指示，结合我中心物业团组赴新西兰、香港 对物业师管理制度进行考察的实际需要，本文为针对香港地 区物业管理行业及从业人员调研工作的报告。由于调研方法 比较单一，主要为搜集整理网络信息，所以报告中涉及到的 内容难免出现疏漏、概念不准确或与实际不相符合的情况。 2003年，内地与香港特区政府签署了内地与香港《关于 建立更紧密经贸关系的安排》（以下简称“CEPA”）。CEPA是 “一国两制”原则的成功实践，是我国家主体与香港、澳门 单独关税区之间签署的自由贸易协议，也是内地第一个全面 实施的自由贸易协议。逐步实现服务贸易的自由化，是CEPA 的重要目标之一。为落实CEPA协议的具体内容我中心已开 展了对香港地区建筑师与工程师资格互认的工作，并取得了 阶段性的成果。随着工作的深入，更多的专业资格互认工作 预期会在不久的将来列入政府有关部门的工作日程。我中心 作为住房和城乡建设部主管专业技术人员注册的直属事业 单位，承担着开展国际间交流与合作，稳步推进对外专业资 格互认工作的任务，对香港物业管理人员执业资格制度调研 工作，符合目前党和政府加强内地与香港特别行政区开展经 贸合作的精神，并具有超前意识，将为下一步开展内地与香 港物业行业内的交流和合作打下重要基础。 一、香港物业管理行业的兴起与发展历程 香港的物业管理行业自诞生至今已有50多年的历史。 二次世界大战前，大部分香港的市民为农夫及渔夫，他们主 要零散地居住在山脚或渔船上，加上当时人口不多，居住问 题不难解决。二次世界大战后，大量人口从中国大陆涌来 香港，从1945至1949年间短短4年，当时香港的人口从60 万骤增至200万，其中30万人在山边盖搭简陋木屋作为居 所，政府当时仍未向香港市民提供公营房屋。 1953年圣诞节前夕，九龙石峡尾发生大火，摧毁了成千 上万木屋民居的住屋，香港政府于是在1954年初开始赶建 简单的房屋来安置灾民，这是香港政府提供公营房屋的开 始。为了管理这些给灾民居住之房屋，香港政府当时从英国 聘请了物业管理专家来港加入政府公务员行列，成为香港早 期之物业管理人员。 1960年至1980年之间，由于香港的经济的兴旺，导致 居民改善居住环境的欲望大大提高。从I960年开始，香港 陆续兴建成大型住宅小区，私营物业管理公司从此应运而 生。 香港政府对各类房屋的管理主要是通过立法和鼓励业 主和租户成立群众性的社会组织进行自主管理。房屋的维护 和各种服务主要通过订立合约，由各类专业公司进行维修和 提供社会化服务。经过50年的发展，在积极吸收外国的先 进经验的基础之上，香港的物业管理行业发展日趋成熟和完 善，目前已形成一整套的管理体制和机制。 二、香港物业与管理机构 香港的房屋按所有权性质可分为三类：公营房屋、公私 合营房屋及私营房屋。公营房屋即由政府投资建设，以出售 或出租的形式，供中低收入者使用的房屋。公私合营的房屋 指房屋建造过程中投入的资金由政府投资部分和私人投资 部分组成。私营房屋指全部由私人投资建设的房屋。根据房 屋所有权、房屋类型、使用功能以及使用者的不同，香港物 业管理行业的管理形式呈现出复杂、多样、灵活等特点。根 据不同物业的具体情况，管理机构及管理方式有所不同。以 下是香港物业管理行业中涉及到的主要机构： 1、 房屋委员会 香港房屋委员会（房委会）是根据《房屋条例》于1973 年4月成立的法定机构。房委会负责制定和推行香港的公共 房屋计划，以满足无法负担私营租住楼宇人士的住屋需要， 从而迗到政府的政策目标。目前，全香港约有30%的人口， 居住在租住公共房屋。除策划及兴建公营房屋外，房委会还 负责管理公共屋村（公营租屋）、中转房屋及临时收容中心。 房委会亦拥有和经营部分分层工厂大厦，以及附属商业设施 和非住宅设施。 2、 房屋署 房屋署是香港房屋委员会（房委会）的执行机关，同时 隶属于香港特别行政区政府运输及房屋局。目前的房屋署是 由前房