华明辉CBD项目一期营销推广方案.ppt

华明辉CBD项目一期营销推广方案 FOCUS- 目录： 一、市场分析 二、项目分析 三、项目定位 四、营销推广 附件 第一部分：市场分析 ? 未来三年西高新房地产市场整体发展呈现稳健发展态势，不会出现大的波动。主要基于以下三点理由： 1、就全国市场比较而言，从房价水平，投资比例等因素判断，西安是一个相对温和的市场。 2、和国内其他经济发展基本一致的城市比较，西安的房价水平整体上处于比较低位的水平。 3、西高新作为西安经济发展桥头堡以及经济引擎的作用和地位只会逐渐加强。 GDP和固定资产投资总额和房地产指标中的住宅需求总量以及办公物业需求总量之间存在显著正相关关系，从上图可见，西安的GDP和固定资产投资总额增长态势良好。预示在未来若干年内西安住宅和办公物业需求旺盛。 区域发展之功能定位： 1、2007年高新区新建商品住宅平均销售价格为4000元/平米左右； 2、过去两年高新区新建商品住宅年均增长10%左右即年均400元/平米左右。 3、价格增长的原因主要在于土地价格增值转移、营销成本提高、产品品质提升导致的产品成本增加等因素。 高新区办公物业价格分析 商住楼价格 4000-4500元/平方米 专业写字楼 4500-5200元/平方米 综合写字楼 5500-8000元/平方米 整体价格走势： 过去两年整体办公物业价格走势为稳中小幅调整，上下幅度2-3%左右。进入2007年下半年，低端办公物业回苏，销售数量增长，价格小幅上扬。 高新区住宅产品特征分析： 主要表现为： 1、产品创新比较活跃； 2、产品类型多样化； 3、户型以及户型对应面积分布波谱更加宽泛； 4、园林绿化以及内部环境越来越好； 5、项目规模大型化趋势； 6：配套尤其是教育配套升级明显； 消费群体特征分析： 1、随着高新区人口结构升级自用型购买者比例有所增加； 2、区域辐射范围增强，高新之外西安以内消费者以及西安之外的消费者比例增加； 3、随着高新区的拓展，高新区人口政策以及产业政策升级消费群的数量以及质量都有比较大的增长和提高，未来区域内部消费能力增强。 CBD住宅产品发展预测为： 1、价格：随着区域规划的逐步落实，开发区管委进驻等，区域价值在短期内会被重新认识，物业价格加速增长；预计3年后商品住宅价格可达到6000元/平米左右。 2、营销：品牌营销成为主要方向； 3、消费群：短期内投资型购买占据主体位置，随着区域内部消费力的增长，消费群在未来会经历一个自用型比例逐步提高到占据主体的的过程。 位置：项目位于高新技术开发区规划中的中央商务区内，在都市天地和都市未来之间；项目北面为绿地世纪城，目前绿地一期住宅已经交付使用；项目西边紧邻CBD创业园； 主体结构：剪力墙结构，地下1.5层；地上2栋22层，单层面积780平米，2栋共480户。一、二层商铺，单层面积约3200平米；每层附带公共露台 户型介绍：主要以方正的小户型为主，面积(套内)区间在28平方米—79平方米之间 建筑面积：总建面8.4万平米；一期43590平米 地上面积36903平米 建筑高度：73.42米 建筑工程级别：一级；抗震8度 客梯：6部高速电梯 车位：地下100 公摊：约23.5% 总户数：480户 交通状况：608可达，高新区创业园通勤车已经开通，市政计划增至10条公交线路。 SWOT分析之劣势分析 1、规模较小 项目和区域内其他项目相比规模比较小，没有规模，不便于从整体上进行园林规划，无法进行多种物业的相互提升。 2、认知度不够 区域内目前配套不足，而且公交系统不够方便，区域内人气不足，一般消费者对CBD区域认知不够 3、使用年限五十年 SWOT分析之机会分析： 经济促进 高新区管委会即将进驻，吸引众多企业进驻CBD，唐延路创意产业带的规划，西高新二次创业的整体规划等因素，区域内未来经济的良好前景是区域物业市场之源头，物业价值提升之基础。 品牌开发商带动 绿地、和黄、天地源等品牌开发对区域炒作带动市场聚焦 交通拉动 唐延路的全线贯通，以及相应的后续各种交通的完善，必将带来强大的人流，物流信息流，财富流。随着CBD商务氛围浓厚，区域物业必将实现和西高新前期区域的地理对接以及价值对接。 1、区域威胁：由于本项目所处区域唯一性，所以从长远来讲，其他区域类似物业对本区域项目没有威胁。 2、项目威胁：主要来自于区域内其他项目，主要是绿地以及未来可能进入的其他项目的威胁。 1、以基于区域升值潜力带动的物业升值潜力为核心卖点来打造产品和组织营销，在产品打造以及营销方式上强化项目升值潜力。 2、实现区域内产品差异化，在差异化产品定位的