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第十三章房产作税土地使用税和耕地占用税
第十三章 房产税、土地使用税和耕地占用税法 第一节 房产税法 第二节 城镇土地使用税法 第三节 耕地占用税法 第一节 房产税 本节属于非重点章中较为重要的小税种,考试题型除单选题、多选题外,还可涉及计算题,预计2009年题量2~3小题,分值2~3分左右。 一、基本原理 二、课税对象与征税范围 三、纳税人 四、税率 五、应纳税额的计算 六、减免税 七、征收管理 一、基本原理① 房产税是以房屋为征税对象,按照房屋的计税余值或租金收入,向产权所有人征收的一种财产税。 房产税的特点:1.房产税属于财产税中的个别财产税;2.征税范围限于城镇的经营性房屋;3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。 二、征税对象与征税范围② 房产税的征税对象是房产。房产是指有屋面和维护结构,能够遮风避雨,可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。 与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施,也属于房屋,应一并征收房产税;但独立于房屋之外的建筑物(如水塔、围墙等)不属于房屋,不征房产税。 房地产开发企业建造的商品房,在出售前,不征收房产税;但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收,房产税的征税范围不包括农村。 三、纳税人② 房产税的纳税人为房屋的产权所有人。具体为: 1.产权属国家所有的,由经营管理单位纳税;产权属集体和个人所有的,由集体单位和个人纳税。 2.产权出典的,由承典人纳税。 3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的,由房产代管人或者使用人纳税。 4.产权未确定及租典纠纷未解决的,亦由房产代管人或者使用人纳税。 5.无租使用其他房产的,由房产使用人纳税。 【重要变化】自2009年1月1日起,外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人,依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。 四、税率②(记住) 房产税采用比例税率,税率分别为: 1、从价计征:1.2% 2、从租计征: 12%(个人,4%) 五 、应纳税额的计算③ 应纳税额=房产税的计税依据②*适用税率 (一)从价计征 房产税从价计征,是指以房产余值为计税依据,房产余值是房产原值减除10%-30%后的余值。 【解析1】新政策(P245)自2009年1月1日起,对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。 【解析2】纳税人对原有房屋进行改建、扩建的,要相应增加房屋的原值。 需要注意的特殊问题: 第一:以房产联营投资的,房产税计税依据应区别对待:(1)以房产联营投资,共担经营风险的,以房产余值为计税依据计征房产税;(2)以房产联营投资,收取固定收入,不承担经营风险,只收取固定收入的,实际是以联营名义取得房产租金,因此应由出租方按租金收入计征房产税。 案例 (2004年)某企业有一处房产原值1000万元,2003年7月l日用于投资联营(收取固定收入,不承担联营风险),投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元,当地政府规定的扣除比例为20%。该企业2003年应缴纳房产税( )。 A.6.0万元 B.9.6万元 C.10.8万元 D.15.6万元 【答案】C 【解析】以房产联营投资,不担风险,只收取固定收入,应由出租方按租金收入计缴房产税;应纳房产税= 1000×(1-20%)×1.2%÷2+50×12% = 10.8(万元) 第二,融资租赁房屋的,以房产余值为计税依据计征房产税,租赁期内该税的纳税人,由当地税务机关根据实际情况确定。 对融资租赁房屋的情况,由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等,与一般房屋出租的“租金”内涵不同,且租赁期满后,当承租方偿还最后一笔租赁费时,房屋产权要转移到承租方。这实际是一种变相的分期付款购买固定资产的形式,所以在计征房产税时应以房产余值计算征收,至于租赁内房产的纳税人,由当地税务机关根据实际情况确定。 第三,房屋附属设备和配套设施的计税规定 (1)凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。 (2)对于更换房屋附属设备和配套设施的,在将其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件,更新后不再计入房产原值。 第四,居民住宅区内业主共有经营性房产缴纳房产税。 由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的,依照房产原值减除10%
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