第十三章房产作税土地使用税和耕地占用税.ppt

第十三章 房产税、土地使用税和耕地占用税法 第一节 房产税法 第二节 城镇土地使用税法 第三节 耕地占用税法 第一节 房产税 本节属于非重点章中较为重要的小税种，考试题型除单选题、多选题外，还可涉及计算题，预计2009年题量2～3小题，分值2～3分左右。 一、基本原理 二、课税对象与征税范围 三、纳税人 四、税率 五、应纳税额的计算 六、减免税 七、征收管理 一、基本原理① 房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。　　房产税的特点：1.房产税属于财产税中的个别财产税；2.征税范围限于城镇的经营性房屋；3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。 二、征税对象与征税范围② 房产税的征税对象是房产。房产是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。 与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。　　房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，房产税的征税范围不包括农村。 三、纳税人② 房产税的纳税人为房屋的产权所有人。具体为： 1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。 2.产权出典的，由承典人纳税。 3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。 4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。 5.无租使用其他房产的，由房产使用人纳税。 【重要变化】自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。 四、税率②（记住） 房产税采用比例税率，税率分别为： 1、从价计征：1.2% 2、从租计征： 12%（个人，4%） 五 、应纳税额的计算③ 应纳税额=房产税的计税依据②*适用税率 (一)从价计征 房产税从价计征，是指以房产余值为计税依据，房产余值是房产原值减除10%-30%后的余值。 【解析1】新政策（P245）自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。 【解析2】纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。 需要注意的特殊问题： 第一：以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：（1）以房产联营投资，共担经营风险的，以房产余值为计税依据计征房产税；（2）以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。 案例 （2004年）某企业有一处房产原值1000万元，2003年7月l日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20%。该企业2003年应缴纳房产税（　）。　　A.6.0万元　　B.9.6万元　　C.10.8万元　　D.15.6万元 【答案】C 【解析】以房产联营投资，不担风险，只收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税；应纳房产税＝ 1000×（1-20%）×1.2%÷2+50×12% ＝ 10.8（万元） 第二，融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。　　对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方。这实际是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收，至于租赁内房产的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。 第三，房屋附属设备和配套设施的计税规定　　（1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。　　（2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。 第四，居民住宅区内业主共有经营性房产缴纳房产税。　　由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%