保利城(洋房)营销推广方案.ppt

保利城（洋房）营销推广方案 四大公关活动： 1、冬日暖阳计划 2、保利优品生活之旅 3、春暖花开，畅游英伦 4、英伦生活艺术 整合逆市购买力 营销面 主题面 传播面 1、冬日暖阳计划 2、保利优品生活之旅 3、春暖花开，畅游英伦 4、英伦生活艺术 火爆 成熟 暖春 大城 观念价值 物业价值 生活价值 北广州地标，国际英伦生活城 柒：广告表现 报纸稿及户外 三本小册子，三位一体： 1、保利城：回归价值的时代 2、保利城置业指南 3、英伦生活品鉴杂志 不妥协 ——除了对美好生活的追求 不等待 ——5000户人的大城，十万人在抢 不盲目 ——北广州从此有了新地标 不拜金 ——600年都铎建筑艺术价值，岂能用金钱衡量 不妄语 ——保利城郑重承诺冬日暖阳计划 不虚荣 ——除非是英伦皇室级居住享受 不远游 ——国际高尔夫公园就在家门口 不错失 ——地铁始发站唯一大型社区，到天河快，升值更快 * 广州金燕达观广告公司 2008／10／18 壹：战略目标 整合逆市购买力 1、逆：换个角度看市道。在不景气的市场，释放被抑制的欲望。 2、市：花都＋大广州，保利城5000户英伦人家，泛广州视野。 贰：战术目标 140-170 ㎡去货速度滞后， 实现此面积段洋房快速销售。 现状及目标解析： 保利城9.20开盘后，小户型的销售量较快，且多以投资及首次置业为主。 大户型的潜在客户为有意换房、提升居住品质的人群。但目前速度相对慢。如何以“花都第一大盘／花都第一花园”的概念，辅以商业配套、教育配套、交通配套等实际利好，树立“花都成熟完善的大盘社区”的信心，达致大户型快速去货。 叁：大势判断 1、市场预期： 市场不景，回暖无期，地产救市号角正式吹响。全国10多个城市救市新政相继出台，意在恢复购房信心，拯救成交，为GDP及地方财政谋划。 最新态势：由住宅和城乡建设部等部门提出的“放松”房产调控政策的方案，有望在下月推出。具体内容包括取消购买二套房的限制；下调房产税和延长个人房贷偿还期限等。 银监会再度对房地产信贷示警。 若预期兑现的话，楼市应将全面回暖。 传导到具体的市场层面，具有相当的滞后性。 春江水暖，谁将先知。一定要抢在前面。要快。要狠。 2、花都楼市竞争态势。 三大版块，三个大盘，谁友谁敌？ 祈福辉煌台VS富力金港城VS保利城 最适合居住的地方，一个中心，遍地开花 楼盘素质：平靓正 花都区是广州市“北优”的重点区域，随着2004年8月广州白云国际机场正式启用，花都经济发展一日万里，并崛起了并驾齐驱的四大支柱产业(汽车业、珠宝业、物流业、皮具业)。由于保护性开发政策，花都的生态环境资源得以有效保护，日渐成为最适合居住的地方。? 汽车成板块，两盘成焦点，是对手，也是伙伴 都在降，如何突围？ 价格的背后是什么？这一段新闻资料很有代表性： 黄金周前，花都新盘保利城率先以3628元/m2起（带1200元/m2装修）开盘，拉开了当地住宅市场的“价格战”。随后，富力·金港城以4000～4500元/m2（带1500元/m2豪华装修）开放样板房，祈福辉煌台更报出了3500元/m2的“超笋价”。黄金周期间楼市的“低价大战”在花都燃起。 双重价格洼地。 花都中心区对花都周边地区。 广州中心区对花都。 区域内，货源充足，竞争激烈： 花都楼市供货主要集中在天马河板块、山前大道板块，其中天马河板块新盘有保利置业的保利城、祈福集团的祈福辉煌台推出，再加上之前的万科的天景花园以及中房天马河国际公馆的余货，货源相当充足。 区府板块，一个中心 早在2006年，花都区府板块由于区府的落地而开始发展，被定义为“广州的第二个CBD豪宅区”。整个板块以花都区政府为中心，辐散到迎宾路、凤凰路和紫薇路一带。作为花都区府的落脚地，市政配套的发展已经逐渐完善。 最早进入该板块是雅居乐集团，其一、二、三期目前已经全部入住，三期名门十八还包括了别墅产品，目前第四期已经开卖，包括花都本地最大的开发商骏威集团开发的锦东花园，包括大运集团开发的大运家园。还有其他比较大型的项目包括南航花园、骏景园等等。? 该板块的一手住宅均价基本上达到7000元/㎡的基本水平，已经与海珠某些板块均价持平。而且买家主要来自狮岭一带的经商户，还有区府的高层员工，法院的高层员工等，该板块的产品户型基本以大户型为主，定位在中上水平的豪宅。? 花东镇新盘带来新气象 花都东部的花东镇表现则新旧有别。别墅大盘天湖峰境的洋房组团“晶蓝湾畔”均价已从当初开盘的4800元/m2下调至4000元/m2（毛坯价），还有部分“3”字头的产品。而同样位于花东镇的新盘富力金港城，则以带1500元/m2装修、均价4000～4500元/m2推出，由于是全新盘，在人气上占了优势。 富力金港城 大盘对手。