房地产开典发成本构成与控制1.pptVIP

房地产开发成本构成与控制;第一部分 房地产开发成本构成 第二部分 房地产开发成本控制 第三部分 建筑设计常识与诀窍 第四部分 前期谈判实战经验谈;第一部分 房地产开发成本构成;房地产开发成本主要由以下九个方面构成：;产品竞争主要有差异化、低成本竞争两种形式。商品房要做出大差异化很难，房地产最容易克隆，无知识产权保护，所以还是要降低成本，在不降低品质的前提下，成本越低，市场竞争力越强，利润越高。;地价可通过容积率折算成楼面地价(即每建筑平方米里的土地成本)。简单的公式是——;容积率经验系数;容积率与土地的形状和大小有较密切的关系，如，数码大厦和金源国际的容积率就在8以上。同样的建筑形态，地块越大，容积率反而会越小，因为牵涉到楼间距等规划限制。 而地块形状与容积率的关系个人总结如下——;按配套较全（含煤、暖、热水）档次中高的住宅??说—— 砖混多层：700元/㎡ 小高层（10-17层）：950元/㎡(不含电梯)，一部电梯16万为基数，每层加5000元。摊到建筑面积里一部电梯约增加建筑成本45元/㎡左右，18层以上（含18层）须配两部电梯，成本约增加60元/㎡。 控制得好，小高层含电梯的建安成本在1000～1050元/㎡左右。 钢筋含量是高层建安造价的重要指标。 国标为68㎏/㎡，目前洛阳的项目多在45-50㎏/㎡，不过有的最高的达80㎏/㎡。1㎏/㎡的成本约5元（含人工费） 暖气成本约合30元/㎡，高档房、低档房在成本上差不多，也就是40～50元/㎡。;包括煤、暖、电、供排水、道路、景观等，成本约120-150元/㎡。 创展的景观设计费在18万元左右，单位成本仅合4元/㎡（建筑面积）。;5、营销费用 营销代理费主要有营销代理和广告两项费用，约3%左右。 6、财务费用 财务费用一般约为180元/㎡。 经验公式：财务费用=总成本×50%×年贷款利率×2 7、企业管理费用 根据公司和开发项目规模不同，差别较大，一般为15-20元/㎡;8、行政事业收费 公关后行情在160元/㎡左右。 举例说明：人防工程收费：如自建人防工程，则成本为： 多层1200元/㎡，高层1800元/㎡（按人防面积摊）。 如无自建，则须交纳人防异地建设费，取费标准如下： 高层：5B级人防，单位成本=2000元/层数 多层：6级人防，单位成本=1500元/层数 但实际现状高层为20-30元/㎡ 9、营业税 营业税+大修基金+所得税…=11.7%。 成本约为150～250元/㎡。;第二部分 房地产开发成本控制;▲售价一定的情况下，开发成本控制能力决定企业的赢利水平； ▲在一定意义上讲，成本控制能力其实是企业综合实力的体现； ▲房地产开发最重要的成本控制是土地成本和建造成本的控制。;1、土地成本控制 什么样的地可买？宗地的形状及其周边环境决定容积率，容积率直接影响楼面地价。 举例：美仑凤凰城占地30亩，建筑面积为 6万㎡ 中泰新城 占地30亩，建筑面积为10万㎡ 因此在买地时应该综合考虑能建多少房子，而且也要求将来小区的环境也不错。 目前一般洛阳中档住宅的楼面地价为＜600元/㎡，低档住宅的楼面地价为＜400元㎡;2、建安成本控制;要通过前期策划做发产品定位，确定房子的档次及规模。 以前是说结构决定造价，现在我们认为，方案决定造价，结构设计影响造价。在实际施工过程中可以适当修改，但不能修改得太多，否则在验收时设计院不盖章。 我们认为，平面形状简单、结构方正、对称规则可以降低成本，一些装饰性的东西能免就免。［建议大家上网上查一下“极简主义”、“少就是多”“less is more”］;层高也不是越高越好，要注意“高粗比”。 抗震要求墙应该全部是通的，不超过50CM的视为通墙。 砖混结构的外墙开洞率不能超过40%。 从刚性的角度考虑，高层建筑一般是三角形、圆形、正方形的，承重墙不能“里出外进”。墙如果不是通的，就得增加钢筋含量。 砖混结构的错层不能超过50㎝。 方正的设计也许会被说成呆板，设计和营销是有矛盾的，根据规定，构造柱见墙角就要有。立面丰富是好看，但是值不值？加些线条是不是就好得不得了？是不是有必要为此增加成本？;这一点在实际操作过程中有很多经验，有的决算能被审掉一半。;根据有关规定，七层以上按1类取费37% ，七层以下按4类取费21.6% 。建筑市场竞争也非常激烈，在实际操作过程中，有的开发公司对七层以上的建筑工程招标是按4类下浮5%。;;规划设计;第三部分 建筑设计常识与诀窍;建筑设计几个槛： ▲6层及以下，不装电梯； ▲6层以上，必须装电梯； ▲11层及以下，可只装一部电梯，并且楼梯间与电梯间可以连通 ▲12层开始，必须装两部电梯，其中一部作为消防电梯 ▲19层及以上必须设两条步梯或者剪刀楼梯;电梯的成本： 以18层为