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渝阳·圣水明珠二期项目 整合营销策划案 2010.8.28 目 录 一、市场研判 二、项目一期诊断 三、项目二期营销核心问题思考 四、本案推广核心策略 五、广告攻略及平面表现 绵阳房地产市场综述 据商品房备案系统提供的数据显示，今年1-3月，我市城区商品房共成交9572套，4月1日至7月6日，城区商品房成交数量为5375套，不仅在成交量上有一定程度的下跌，虽然1-3月的成交均价3983.69元/平方米与4月至今的3990.79元/元平方米相差无 几，但折扣、优惠活动逐渐增多。 新政策会压抑住一部分人的购买欲，潜在需求的爆发期不可预计，前景也不太明 。 一 ， 。 层面的，绵阳房市的价格还是比较理性的。” 消息表明，大部份开发商表示“影响不大，但持续时间不能太长”、“有可能降、降幅不会太大”。事实上，经过长达一年的销售高峰，大部分开发商目前的资金状况良好，大幅度降价的可能性较小。 绵阳随着城市化进程的不断加快，房地产市场发展后劲十足； 目前物业价格趋于合理区间，未来几年市场需求量 绵阳市商品房供求走势情况（09.6-10.6） 绵阳市成交均价（09.6—10.6） 总 结 1、2009年12到今年1月，市场供应量和去化量都有大幅度的增长，今年2月回落到正常水平。反映出当时由于整体市场的向好，市场需求得到释放。 2、由于新政的影响，从今年4月开始，市场成交量开始下滑，6月下降幅度小，新政让楼市逐步冷却下来。由于市场持续低迷状态，6月供应量缩水。 3、从今年4月开始，市场成交量开始下滑，6月下降幅度小，新政让楼市逐步冷却下来。由于市场持续低迷状态，6月供应量缩水。 4、楼市均价从去年10月开始逐步上涨，今年2月之前涨幅相对平稳，从3月开始 楼市均价有了较大幅度的增长，尽管在新政期间绵阳楼市均价表现比较平稳，也正表明了绵阳目前的商品房价格处于合理区间。 5000.00 4500.00 4000.00 3500.00 3000.00 2500.00 2000.00 1500.00 1000.00 .00 0.00  涪城区房地产市场状况 市场价格走势图 4380.09 4301.61 4225.38 4142.22 4158.30 3798.19 3872.11 3900.67 3779.53 3726.58 3657.10 3709.10 3608542 .604 3679.76 3624 .29 3628 .54 3673.10 3677.51 3440.95 3401.07 3479.27 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 绵阳成交均价 涪城区成交均价 多项式 (涪城区成交均价) 多项式 (绵阳成交均价) 市场量价关系图 120.00 115.00 110.00 105 . 00 100.00 95.00 90.00 85.00 80.00 75.00 70.00 65.00 60.00 55 . 00 50.00 45.00 40.00 35.00 30.00 25.00 20.00 15.00 10 .00 5. 00 0.00 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 绵阳均套面积 绵阳均套总价 涪城区均套面积 涪城去均套总价 多项式 (涪城区均套面积) 多项式 (涪城去均套总价) 涪城区市场份额曲线图 市场份额曲线表 80% 70% 71% 60% 50% 49% 40% 40% 42% 38% 35% 34% 32% 30% 30% 27% 20% 22% 10% 0% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 图 表 分 析 涪城区成交均价高于绵阳市成交均价。均价虽然在12月初有继续上扬的动作，但是从趋势线分析来看，预计后期会有所调整。 不管绵阳市还是涪城区，成交均套面积都开始下降。 低于100平方的小户型成交比例上升。 涪城区的市场份额趋势在上升。说明： 市民购房选择的区域属性基本以地段、配套、交通为前提条件。 但是涪城区的市场份额绝对值不高，说明： 市场中存在区域竞争。各个区域有各自对应的群体。 总体来说涪城区在量、价上都排在绵阳第一，而且区域楼市均价高于市区总体均价由于城市各个区域板块的发展竞争，会有部分客户分流。 受到总价因素影响，100平米以下小户型市场成交量不断上升 区域竞争项目分析 序号 项目名称 产品 总体量 容积率 销售价格 主力面积 1 长虹世纪城 高层 58万方 4 4600 82-140 2 浅水湾 高层 5 .8万方 3 .3 未定 80-105 3 御景名城 高层、多层 42万方 2.64 4200 80-138 小高层 4 圣高金都 高层 2.8万方 4.5 4400 83-112 5 中央广场 高层 6.5万方