中原_长沙方略地块城市综合体项目定位及商业发展初步思考_前期策划.docxVIP

开启星沙地产新篇章 ——方略地块项目定位及商业发展初步思考 湖南中原事业三部 2010.10 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | 1 ? Copyright Centaline Group, 2009 汇报说明 基于前期与开发商的沟通，本案着重针对项目商业发展方向及市场占位进行研判，作为首次思想碰撞，我们更希望展示中原人对于项目的思考方式与相关结论，供开发商决策时参考、借鉴。 ? Copyright Centaline Group, 2009  Code of this report | 2 第一部分 商 业 篇 ? Copyright Centaline Group, 2009  Code of this report | 3 Q1：本项目适合开发多大体量的商业？ Q2：如何明确本项目商业发展方向？ ? Copyright Centaline Group, 2009  Code of this report | 4 ?星沙经济背景分析 ?星沙商业现状分析 商业经营者访谈 ?大型商业经营者访谈 ?中小型商业经营者访谈 项目自身商业条件研究 ?区位价值及规划前景 ?项目商业受限条件 项目商业物业定位及体量建议 ?本项目商业物业体量建议 ?本项目商业物业定位建议 ? Copyright Centaline Group, 2009 Code of this report | 5 长沙县经济增长迅猛，2009年GDP突破431亿元，工业成为其主要的经济增长点，固定资产投资达234.3亿元。 03-09长沙县GDP一览表 03-09年长沙县固定资产投资额一览表 500 234.3 431 250 400 370 200 173 300 270 131.7 150 230 191.62 79.95 100.59 200 125 . 42 149.49 100 . 61.3 100 50 0 0 1 2 3 4 5 6 7 1 2 3 4 5 6 7 单位：亿元 说明：数据来源于政府统计公报及其它政府报告。 ? Copyright Centaline Group, 2009  Code of this report | 6 长沙县房地产开发投资稳步增长，09年商品房销售额67.80亿，投资开发与产出呈上升发展趋势。 ?长沙县房地产开发投资继 续保持较快增长，07年房 地产投资开发总额在30亿 左右，每年的增长率在 20%-50%之间。09年商品 房销售额67.8亿。 ?长沙县房地产需求旺盛， 年销售额迅速增长；投资 开发与产出呈良好的上升 发展态势。 ? Copyright Centaline Group, 2009  Code of this report | 7 近年来，长沙县消费品需求持续高速增长，汽车消费仍然是最大亮点，2010年上半年便达44亿，占整体社会零售总额的68%。 07年-2010年上半年长沙县社会零售总额 120 106 100 78.93 80 64.8 64.4 60 40 20 0 2007 2008 2009 2010上半年 单位：亿元  ?长沙县社会零售总额从07年起呈持续增长，消费市场十 分活跃，同比增长接近40%。?2010年上半年，长沙县社会 . ， 星沙县城近60亿元. ? Copyright Centaline Group, 2009  Code of this report | 8 随着城市整体经济的持续发展，人可支配收入逐年提高，购买力与购买意愿呈上升态势。 ?人均可支配收入突破1.5万元大关。全县 人均可支配收入由2006年的13632元，到 2009年达到18575元，比2006年增长 36.3%，年均增长14.6%。 ?2010年上半年，人均可支配收入为11316 元，同比增长11%。 ? Copyright Centaline Group, 2009  Code of this report | 9 长沙县城乡一体化进程加快，城镇人口比例快速上升。星沙常住人口约为15万，预期2018年达到50万，城镇化率达到50%以上。 ?城乡一体化使得县城区域扩大，县城能容纳人口增多。 ?06年人口总数为75.55万，人口城镇化率为39.8%，至09年，人口总数上 升至78.4万，人口城镇化率也上升至59.8%。 ?根据星沙发展规划，星沙年均人口增长预期为4.2万。 ? Copyright Centaline Group, 2009  Code of this report | 10 《长沙市城市商业网点布局规划》（2005年-2020年）指出，长沙商业网点设置一个市中