中原福州金融街D地块项目定位发展建议.docxVIP

[金融街---D2地块项目定位发展建议] 深圳中原地产福建分公司 二零一零年七月二十日 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | 1 ? Copyright Centaline Group, 2009 第一部分：项目定位环境与背景分析 第二部分：项目分析 定位发展 第三部分：项目定位 建议提纲 第四部分：国内写字楼开发现状与趋势 第五部分：项目建筑规划及开发建议 第六部分：项目开发时机分析 ? Copyright Centaline Group, 2009  Code of this report | 2 Part 1 项目定位环境与背景分析 ? Copyright Centaline Group, 2010  Code of this report | 3 福州城市发展机会 从城市发展基础看，产生发展制约 从城市发展需求看，存在发展空间 1、城市经济步入平稳发展期 1、城市经济水平属二线城市 2、城市建设尤其是房地产投资市 2、城镇化水平有待提高 场热度不减 3、城市市区人口集中度相比较低 3、第三产业占比远低于一线城市 4、中心城区正处优化整合阶段， 4、城市恩格系数仅属于小康水平 正向外扩张 如上所示，福州城市发展机会综述： 推进海西建设以来，福州经济实力显著增强，城市发展空间进一步扩容，未来经济发展趋势向好； 福州中心城区扩容，沿着“东扩南进、沿江向海“的方向发展，优化整合的中心城区带来市级行政、文化、商贸服务等多职能功能凸显； 海西的定位和大福州的扩容，不仅房地产投资开发热度不减，而且也带动商务、商业的强势发展。 ? Copyright Centaline Group, 2010  Code of this report | 4 福州商业市场综述 1 福州商业特点 2 未来商业格局 3 商业的机会  旧城区主要以东街、台江商圈为主。新的万宝商圈一站式MALL的消费模式较为成功。新老商圈租金与售价有较大的差别。新商圈需要培育的周期长。 随着目前规划发展的外扩，未来商业重心将往东部转移，形成一个以王庄商圈、金融街商圈、东区商圈等为代表的新兴商圈发展态势。 海西经济区的政策导向成为未来商业发展的动力引擎，城市滨水带景观和未 来配套优势更成为项目商业发展的重心之一，而本项目的商业将立足区域商务客户需求，进行差异化的竞争互补。 ? Copyright Centaline Group, 2010  Code of this report | 5 福州小户型公寓市场发展机会点 从整体市场来看，项目公寓在入市时有以下四大机会点 机会一 机会二 机会三 机会四  目前以及未来市场小户型的供应相对稀缺 在售/已售项目的小户型公寓以一房为主，面积集中在 35-45平米 项目所在区域的小户型公寓市场开发属于市场潜力股 沿江滨区域万达城市广SOHO产品市场证明受到很好的追捧 ? Copyright Centaline Group, 2010  Code of this report | 6 福州写字楼市场综述 写字楼市场 ?复苏期，需求走俏 ——写字楼市场正处于逐渐复苏期，目前一系列政策组合拳打压住宅市场，而未被新政波及的写字楼市场成为间接受益者，市场进一步复苏，需求将进一步走俏。  ?有缺陷，扬长避短 ——传统CBD区域密度过大，且其在售或在租的中高端写字楼数量较少，尤其在车位配比、建筑规划设计、智能化配置上存在较大缺陷，难以满足市场众多客户的需求。  ?白热化竞争，客户争夺战 ——目前市场写字楼供应仍较为紧张，但未来几年，新兴商务区的写字楼年供应量庞大，高端写字楼市场竞争将白热化，将上演一场激烈的租售 客户争夺战。  ?对外共赢，对内竞争的市场 ——项目位于新兴的金融商务区，未来金 融区域写字楼供应庞 大，将形成对外共赢，对内竞争的态势，必将造成激烈的客户争夺战。 项目发展方向 充分挖掘江景资源，前瞻的前期规划，特色、人性化的定位赢得客户 ? Copyright Centaline Group, 2010  Code of this report | 7 从市场分析推导出本项目的市场机会点 借周边成熟商业氛围，本项目商业将立足区域商务客户 商业 需求，进行差异化的竞争互补。定位为以休闲、商服配套及餐饮为主的业态。 机 会 小户型公寓市场机会点较强，但需结合项目的定位进行 点 SOHO 适当的配比。 本项目写字楼业态必须走高端路线，定位为前瞻的，特 写字楼色、人性化的5A高端产品。 ? Copyright Centaline Group, 2010  Code of this report | 8 通过机会