中原成都新世界商业项目整体报告.docxVIP

水域群岛生活 新世界项目研究报告 二零零七年五月 水域群岛生活 视界决定世界 携手 站在市场的最高处看市场，找到市场突破口； 在产品的最高处看产品，找到产品的核心竞争力； 在营销的最高处看营销，实现巨大的产品号召力。 积聚香港\深圳\广州成都案例精华 水域群岛生活 开发目标 品牌目标: 确立新世界高品质楼盘的开发形象 产品目标: 打造全国知名高品质楼盘\区域一流产品 营销目标: 实现项目价值的快速销售 利润目标: 利润最大化\风险较低 销售目标: 1期:3-4年时间实现56万平方米销售,以及 50亿左右销售回款 水域群岛生活 项目定位 骨子里的国际生活 水域群岛生活 本报告研究思维结构图 宏宏观观研研究究 政政策策影影响响 大大城城南南宏宏 板板块块特特征征 竞竞争争分分析析观观 ?制约因素 ?发展趋势 ?发展趋势 ?潜在竞争 ?市场预期 ?规避策略 ?目前现状 ?目前现状 ?竞争方向 ?客户需求  客客户户需需求求 ?景观＼朝 向＼面积＼ 户型等  项项目目界界定定 ?地块条件 ?资源优势 ?市场领袖 ?利润最大化 竞争策略 发展战略 ?差异化 ?风险最小 竞争策略 发展战略 ?高性价比 ?风险规避措 ?价格＼客 ?客户需求 项目定位 ?产品\经济 规规划划设设计计优优化化 测算 ?价格实 现 的手段 营营销销策策略略 ?有利于价格 攀升＼小体量 形形象象定定位位 入入市市时时机机 入入市市价价格格 开开发发步步骤骤 推推盘盘策策略略 推盘＼优势位 置提价 水域群岛生活 工作方法:市场研究采用市场调查与资料分析相结合的方式进行。 重点客户访谈;深度访谈;重要楼盘考察;统计资料分析 第一部分 宏观市场分析 成都市经济情况 房地产发展情况 宏观政策影响 水域群岛生活 国际化成都 辐射、文化、经济  3000 2500 2000 1500 1000 500 0  成都历年人均国内生产总值情况 25000 0.2 0.18 20000 0.16 0.14 15000 0.12 0.1 10000 0.08 0.06 5000 0.04 0.02 0 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 人均国内生产总值(元/人) 年增长率(%) 成都历年国内生产总值情况 0.25 0.2 0.15 0.1 0.05 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 国内生产总值（亿元） 年增长率(%) 成都总人口达1082万；城市影响力已经跻身国内一线城市，其辐射力西南区域第一！ 从1996年开始，成都国内生产总值的年平均增长率达到13.92％，成都人均国内生产总值的年平均增长率达到12.74％。 成都的经济在近10年保持了快速、平稳增长的良好态势，这为我项目的开发提供了良好的宏观市场环境。 水域群岛生活 地铁城市 地铁1号线一期工程于 2009 年底全线试通车 先完成的是地铁1、2号线(红色为1号线，蓝色为2号线)。 水域群岛生活 各环线供应量 各方位供应量 500 4 6 6 . 5 2005年 2006年 271.06 450 300 217.99 400 2005年 2006年 3 5 0 . 8 7 250 199.62 350 206.32 300 200 169.31 149.81 250 200 1 6 6 . 3 7 150 84.94 1 3 3 . 8 5 150 1 2 0 . 0 5 57.33 50.45 100 100 5 7 . 3 3 7 5 . 6 3 16.45 50 1 6 . 4 5 1 5 . 5 4 50 0 2 0 . 6 9 内环 内环～一环 一环～二环 二环～三环 三环外 0 城中 城东 城南 城西 城北 HOT ? 开发热点集中在二环到 HOT 三环之间，而城东成为 HOT 新的热点。 开发热点 ? 南延线以及光华大道已 经蓄势待发南延线5年内 HOT “供需两旺” 的市场放量在1500万方 左右. 区域内竞争激烈 水域群岛生活 价格走稳 纵观近三年成都市场住宅价格走势，均价上涨1226元。 2006年度城东区域的均价涨幅较高． 城南的价格仅次于城中达到5107元,领导了房地产发展.虽然处于较高价位,但代表了市场信心,预计将持续走高 领导者 水域群岛生活 从2005年的国八条开始，房地产行业进入一个宏观调控的阶段。 ? 中原认为对未来房地产发展产生重要影响的是2006年颁发的国六 于 政 条中的70/90规定。这在2006年拍卖的土地中均得到了体现。 策 ? 中原认为，随受限于90/70后，