中原江苏盐城市金辉城住宅项目营销策划建议 销售推广策略.docxVIP

2011年盐城市金辉城营销策划建议 南京中原地产 2011年5月 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | 1 ? Copyright Centaline Group, 2010 新政走势分析及预判 房地产新政走势分析 新国八条政策解析 未来走势预测 本部分数据来源：南京中原DRC监测数据 ? Copyright Centaline Group, 2010  Code of this report | 2 房地产新政走势解析 新政的压力之下，各大中城市的成交量出现了明显的萎缩，但价格依然坚挺保持快速上涨。 ?2010年是中国楼市的调控年，抑制性的政策频繁出台。但市场并没有出现政府预料中的走势。2010年全国主要大中城市新房成交量多数呈现萎缩，但多数城市房价仍在快速上涨中。 ? Copyright Centaline Group, 2010  Code of this report | 3 房地产新政走势解析 各个城市房价的快速上涨使得前两轮调控彻底落空，因此在2011年伊始政府出台更加严厉的“新国八条” ? ， 。 政府近一年的楼市调控陷入僵局，因此政府在2011年初出台更加严厉的第三轮调控以抑制房价上涨。 ? Copyright Centaline Group, 2010  Code of this report | 4 “新国八条”政策解读 第三轮调控明显是前两次调控的升级版，不但在金融领域出台“限贷”、收紧银根、加息等手段调控楼市，而且还通过行政手段限制购房者购房，楼市调控前所未有的严厉。 ? Copyright Centaline Group, 2010  Code of this report | 5 南京中原房地产营销顾问有限公司 “新国八条”政策解读 2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部 署进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了8项调控措施(简称“国八条”)。此次推出的“国八条”，可视为2010年两次调控政策的延续，各界 “ ” 。 、 全国版限购令标准的颁布将使成交短期内再陷低迷。 ? Copyright Centaline Group, 2010  Code of this report | 6 南京中原房地产营销顾问有限公司 “新国八条”政策解读 【中原观点一】 2011年政策出台时点提前 通过对比分析历年房地产调控政策可以看出，房地产政策一般在春节后的两会前后出台，但本轮调控是在前两轮严政的前提下，于春节前一周出台，实属少见。究其原因，第三轮调控 的启动时点和近期房地产市场的表现有直接的关联。新政的提前出台，对各界期望较大的年后小阳春将造成不小的打击。 需求加速释放年末楼市强劲反弹—中原地产-二手住宅市场月报【2010年12月】市场热度不减调控将成常态-中原地产-新建住宅市场月报【2010年12月】 从去年以来的调控历程来看，调控时间间隔与政策影响持续时间均越来越短，“二次调控”距“第一次调控”5个月时间，而本轮调控距离上次调控出台仅4个月时间，时间间距更短。 但本轮调控政策内容和前两次相比，政策严厉程度更大、涉及范围更广，预计对市场影响持续时间将更长。 ? Copyright Centaline Group, 2010  Code of this report | 7 南京中原房地产营销顾问有限公司 “新国八条”政策解读 【中原观点二】 新招叠出旧式再度升级 本轮调控政策和前两轮相比，在各项政策升级加强的情况下，政策新招亦不断推出。 本轮调控政策有以下三方面为首次提出： （1）首次要求地方政府公布调控目标，提出2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。中央政府把调控的目标再次踢给了地方政府，各地根据各自情况制定目标，并制定后续的各项细则。 （2）首次规定须说明拍地资金来源，加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查,参加土地竞买的单位或个人,必须说明资金来源并提供相应证明。对企业的资金要求大大提高。 （3）保障房覆盖范围首次扩大到“建制镇”。然而，在保障房供应总量没有增加的情况下，保障房覆盖范围的扩大，那么原来城市的保障房建设将存在被压缩的可能性。后期，保障房供应总量是否会在1000万套的基础上增加，仍有待观察。 ? Copyright Centaline Group, 2010  Code of this report | 8 南京中原房地产营销顾问有限公司 “新国八条”政策解读 【中原观点二】 新招叠出旧式再度升级 同时，为抑制需求、打击投机