中原深圳南山城市橄榄园项目产品户型定位报告.docxVIP

事业二部 致：广森集团 纯粹，提升前海路！ ——城市橄榄园项目户型研判 本报告没有涉及更广泛的概念延伸,目前只针对性对户型进行客观研判; 通过预设定位的方法论,对项目进行户型方面的论证和探讨,目的在于更准确地找到契合项目的准确定位. 本报告采用层层推进的研究方法对项目户型进行系统研判； 本报告保留与发展商沟通的必要。 影响户型定位的几个必要因素: 档次 市场 客户 户型定位 自身条件 宏观政策 研判思路—— 通过对片区理解，寻找项目定性， 1 通过同类项目的户型区间和比例进行系统分析 通过对片区潜在竞争项目的户 2 型区间和比例进行系统分析 通过片区三级市场的成交户型 3 和需求户型系统分析 4 通过本项目客户群体的需求研究进行项目修正 5 通过对“90·70”政策对本 项目进行个案分析  参考基本面积 区间和户型比例 意向基本面积 区间和户型比例 意向基本面积 区间和户型比例 意向基本面积 策略基本面积 区间和户型比例 最终建议户型面积区间和比例 项目定性 分析点： 1.对区域的理解，得出区域的档次界定 . ， 3.项目自身价值点梳理 ?项目概况 ?周边环境 ?优劣分析 目的要求： 通过区域及项目自身分析，找出项目价值点所在，初步项目定性 一.南山区域地产格局: 南头 红树林 前海 后海 月亮湾片区 东填海区 大南山 蛇口 中高质素区 高质素区 宇马项目 星海名城 名家富居 滨海之窗 缤纷年华 宝能 光彩项目 港湾花园 悠然天地 蔚蓝海岸 月亮湾山庄 新德家园 招商海月 三湘 月亮湾花园 绿海名都 蓝海上城 天骄华庭 皇庭 春树里 阳光棕榈园 信和自由广场 花半里 卓越 碧榕湾 鼎太风华 花园城 澳城 前海明珠 兰溪谷 后海公馆 海韵嘉园 半岛城邦 月亮湾大道 前海大道 南海大道 后海大道 后海滨路 . 前海路中 轴 》位于前海片区； 》位于前海大道中轴； 》周边目前为新德家园，绿海名都，阳光棕榈园，鼎太风华等，属于典型的传统中高端居住区； 》从区域发展角度看，项目将难以逾越区域发展的品质线； . 总用地：12423．38㎡ 总建面：108690．68㎡ 容积率：7．25 项目容积率高，地块临路，总占地面积不大； 地铁站 大新村 金 前 海 海 花 路 本案 园 新德家园 华府花园 学 府 路 农民房 阳光棕榈园 南岗商务大厦  项目目前周边环境相对 比较差，尤其是东面和南面，比较杂乱，临农民房； 1.老式居民区 ， ， 周边居住档次较低； 西面为新德家园（新建小区），邻近阳光棕榈园、绿海名都、鼎太风华等小区，路西生活氛围浓厚，路东面比较杂乱； 北面 东面 西南面 2.交通网比较密，但也比较乱 由前海路(主干道)、学府 路（次干道）、主要支路 围合而成； 邻近北环大道、滨海大道 两条快速路； ? 邻近深南大道、南山大道、 月亮湾大道三条主干道； 与地铁一号线的南新路站距离为5分钟步行路程； 邻近南头总站、南山客运站、深圳铁路西站； 3.教育设施相对完善 大新幼儿园、明日之星幼儿园、南山小学、阳光小学、大新小学、前海中学、北大附中南山分校、荔香中学、南山实验学校、深圳市中加学校、新安学院、深圳大学.. 项目2公里范围内，学校云集 4.商业、休闲、医疗配套 人人乐百货、天虹商场、家乐福、南沙购物中心、 南山区文体中心、南山图书馆、南头戏院以及各类餐饮娱乐设施 南山区人民医院 5.景观资源 邻近前海花园、前海湾; ， ， 观面少，基本无景观资源可利用。 优劣分析—— S： 中高质素片区 周边生活氛围较浓 交通较为便利 生活配套相对齐全  Ｗ： 容积率较高 周边居住档次低 无景观资源 道路噪音影响 前海路西面发展好过东面 中高端住宅占有资源 城市高端住宅占有资源 区域气质不高 区域气质 一定景观资源 景观资源 配套相对完善 配套设施 一定升值潜力 升值潜力 生活氛围较浓 成长中的品牌 品牌企业 代表项目：阳光棕榈园 代表项目：天骄华庭 ， 由此说明: 》以下所有研究方向将围绕中高端住宅进行；》本次研究重点只针对目前项目的户型定位； 》从区域类比中,我们将寻找档次对等的项目进行研究; 》我们将通过同质项目对应本片区进行系统论证,层层推进得 出本项目的户型建议; 分析过程: 通过片区基本同类项目进行整体分析; 选取05、06年的共9个项目进行分析; 目的要求: 找出基本规律,初步得出本项目可参照的户型区间和比例;数据来源: 中原深港研究中心/中原三级市场数据库 片区０5、０６年 同类项目分析．．． 2 1 3 时间跨度 筛选标准 样本容量 2 南山区中高档住宅项目 10个 选取本片区05-06年中高端已售、在售项目为案例： 05年：春树里小区、海韵嘉园、信和自由广场、缤纷年华、第五公社 06年：新德家园、四海宜家大厦、厚德品园、