中原深圳数码港商业项目发展策略思考.docxVIP

『数码港』项目发展策略思考 二级市场策划品控中心 报告提纲 发展方向研判 目标客户锁定 项目产品攻略 4. 项目营销攻略  项目优劣势分析 办公竞争格局分析 ? 2 项目优势:赠送面积多,人性化设计/居住功能/ 产品特点： 别墅：1.12万平米 主力面积段：250-300㎡，32套 设计： 10-12.5米的大开间、送双层地下室、1.5倍的赠送面积系数 主力面积段:200㎡,40套 7.5米入户空间、 7.5米大露台，南北通透、两梯两户、赠送面积大，别墅式的空间感受 办公楼: 97100平米,(22层、6层) 片区特点： 邻近华侨城生态人文居住片区  公寓剖面图 7.5米 3 项目劣势:与华侨城一路之隔, 环境截然不同 1. 交通组织杂乱：大量货柜车、运输车辆快速行使，声音 噪杂，人行系统存在极大安全隐患； 产业环境不高：周边为传统物流工业片区，群集汽车城/销售/、天虹商场物流中心等产业，环境杂乱、人群混杂，片区档次较低； 周边配套较差：生活、商务配套极为欠缺，目前为相对孤立的。 与华侨城截然不同的外部环境 4 项目劣势:工业用地性质，局限性大 1、政府规定：08年国家再次明文规定： 规定工业用地禁建宾馆、专家楼和别墅 2、销售瓶颈：房产证（厂房性质） 销售上，给客户心理带来相当的不利影响 3、二手流转：抵押消费、三级市场买卖，只能以周边的厂房价值作为评估标准 造成投资客户将对本项目失去兴趣，自用客户将成为主力 5 优劣势组合分析——发展方向如何？ (别墅+复式)产品设计优势:工业用地劣势+噪杂环境劣势=当豪宅卖不可×能; 工业用地性质+传统工业片区 =工业厂房用途太可惜,开发商利润不能最大×化; (别墅+复式)产品设计优势+工业用地性质物业类型：居 =(个性化\差异化)办公用途 ？ 住类型物业 项目的出路如何？ 用地性质： 外部环境： 工业用地 杂乱的工业区 6 项目发展方向研讨：办公功能 优势： ?优越的产品特点 ?地铁规划前景 ?临近华侨城片区 制约： ?片区制约：商务办公不成熟、各类配套不齐全?物业类型制约：别墅＋复式产品?用地性质制约：工业用地性质 问题：如何与深圳众多高级写字楼办公区域竞争 7 香年广场案例 ?基本数据： 占地15145.20 ，建面74613.51 ?用地性质：工业用地，销售过程按揭正常 ?主打卖点：华侨城区位、4.8米/9.6米层高、内肺空间、分体空调 ?客户类型:客户以自用为主， ?行业主要为电子、服装设计、建筑/室内设计，面对服装设计行业统一招商，欲打造服装行业聚集地； ?价格：1.6万起价，成交均价1.6-1.8万/㎡ ?销售情况：35％ 在一个陌生片区，常规的运营方式。 凭项目之力树立片区标杆，显势单力薄！ 8 单纯的办公概念无法与市场竞争进行抗衡 竞争对手：优势明显 片区劣势：相对突出 9 项目发展战略思考 片区知名企业 华侨城生态广 OCT创意文化 场 园 本案 何香凝美术馆 主题公园组团 形成华侨城生态商务圈，适合脑力产业成长的沃土 项目发展战略：借势，源于华侨城生态/创意商务圈 10 华侨城创意产业片区－政府支持创意产业发展 大势环境——关键词：华侨城功能的升级换代，土地价值利用最大化 华侨城功能转换：优化功能， 提升价值 ——加快推进城 区的更新改造和功能重组， 释放土地潜能 ——企业宜 合理安排物业经营的组合以 保持对城区发展足够的影响 ——“强边活心、动静分离”的空间安排 11 借势：“别墅”与“生态办公”进行组合 别墅＋生态办公＝？ 1. 将”在别墅里办公”融入华侨城创意文化\生态商务圈 源于华侨城,高于华侨城 源于：项目内部生态\文化环境的打造=延续华侨城创意产业的影响高于：别墅\复式舒适\人性化的办公环境PK华侨城厂房改造环境 项目发展战略：别墅办公，华侨城生态商务圈升级版以别墅/复式办公为标竿，提升项目整个档次 12 案例借鉴：上丁企业公园 关键点：地处生态区，低密度独栋办公 上丁企业公园，地处重庆市行政中心北移的北部新区，身边的邻居及规划中的邻居具有强大的辐射力；在一公里范围内有800万常住人口的居住区，其中有高达72%的户主想在该区域内 找办公楼；在独栋别墅办公社区中，身边皆是非富即贵的巨无霸商业企业，能给上丁企业公园7号楼的买家创造商机。 顶级EOD（生态办公区） ?在重庆写字楼的淡市，异军突起，销售 业绩良好 ?入驻企业多为脑力型产业类型 ?客户满意点：环境、 身份 13 案例借鉴：麓谷坐标 关键点：地处岳麓生态区，高新技术产业园区 ?标志?麓谷坐标就位于长沙市西部城区 ?岳麓山风景区北侧，湖南长沙麓谷高科技园中心，南接岳麓山大学城。 ?长沙首个EOD生态办公群，坐拥12万M2的麓谷生态公园构成一个生态园区。 ?麓谷依托软件、新材料、传感技术和动漫产