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中国仓储地产的现状与展望 在近 10 年间，中国物流业发生了巨大的变化。中国物流业的现状主要呈现了以下几个特点： 一个快速成长的市场 1979 年改革开放以来，作为中国经济发展和现代化的重要支柱，高效的物流配送系统使中国成为世界最大的贸易国之一。 在过去的几年内我们看到，无论是政府运行效率、法制透明化还是基础设施建设都在不断得到提高。这些因素促使中国物流市场从过去的高成本、低效率的简单拼箱服务向高效率、简易化的方向转化，同时也提高了中国在整个全球经济中的地位。在促进中国物流市场发展的诸多驱动因素中，以下一些因素被公认为是十分必要的：与世界经济的协调性、稳定健康的经济增长、出口增长、世界制造业的中心地位、不断扩展的零售业、加入世贸组织、不断提升的价值链、发展中的中国大陆市场和有竞争力的成本等。所有这些因素都推动了中国物流市场的发展，以提供高效、经济的服务。在过去的几十年内，经济指标、交通设施和不断增长的物流园数量都表示：一种巨大的推动力已经并将继续影响着这个正在不断向上发展的市场。 与过去十年持续增长的经济一样，物流业的年平均增长率维持在 13.2%左右，表明了物流业对整个经济增长的贡献在不断提高。正是凭借着这一点，中国的货运量也保持着乘数化的增长。尽管这种增长在一定程度上受到了 2008 年经济不确定性的影响，但在 2000 年至 2008 年期间，货运总量始终保持在 8%的平均水平。根据中国物流与采购联合会的预测，物流增加值将在今后三年内预期将有 16%的年增长率。 物流增加值 物流增加值 （十亿人民币）  2,500 30 2,000 25 1,500 20 (%) 1,000 1,793 1,997 15 增长率 10 1,078 1,227 1,412 500 911 5 689 743 793 0 0 2000 2 001 200 2 2003 20 04 200 5 2006 200 7 2008 数据来源:中国物流与采购联合会 1 不同形式的交通运输货运量增长情况比较 年增长率 (%)  30 25 20 15 10 5 0 -5 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 -10 -15 -20 铁路 高速公路 水路 民航 数据来源:中国物流与采购联合会 我们可以看到，除了以高速公路为主的陆路交通的货运量保持增长之外，其他各种运输形式的货运量均呈现下降。我们认为陆路货运量的这一增长是受到持续扩大的国内零售需求的影响。在另一方面，水路和民航由于全球经济低迷的影响而受到了较大程度的打击。以此趋势为基础，加上持续增长的国内消费市场，我们相信高速公路将保持其在各因素中稳定的增长地位。同时，庞大的基础设施建设投资将在很大程度上扩大中国高速公路的容量，并将陆路物流提高到一个更高的发展水平。 争取更高效率 与全球发达的物流市场相比，中国的物流市场具有高度的分散性，并夹杂着政府的干预。高度的分散性导致了高成本，中国的物流成本在 GDP 中的比重达到 20%，远高于美国的 9%和日本的 11%。高度的分散性甚至使最大的物流提供商也只有低于 2%的市场份额1。政府的干预与严格的边际控制相结合，导致了过去的低效物流系统。此外，在过去十多年内，物流市场集中在上海、北京和广州等中心城市，导致了高质量的仓储物业相对有限。 2001 年中国加入 WTO 以来，物流市场的低效率现象受国际公司的物流运营方式的影响得到了改观，其中两种主要的激励因素促使国外公司参与中国物流市场： 在 2004 年底，中国对外全面开放零售业市场； 在 2005 年底，中国向外商独资企业（WFOE）开放物流市场。 推动增长的驱动器 物流市场的两大主要驱动器是零售业和制造业。 1中国物流统计年报，中国统计年报，仲量联行分析报告 2 中国的物流活动中，零售业占 76.7%，国有和外资零售业正在全国范围内不断扩展。特别是包括沃尔玛、家乐福、百安居、宜家在内的外资零售商在中国采取了小城市和大城市（如上海和北京）同时扩张的战略。在 2000 年到 2008 年的九年内，中国的零售业销售额的年均复合增长率达到 13.6% 物流市场构成 0.70% 2.30% 4.50% 15.80% 制药 电子产品 高科技产品 汽车 零售业 76.70% 数据来源: Data Monitor 中国零售业销售额 万亿人民币  12 10 8 10. 9 6 8.9 6.7 7.6 4 4.8 5.3 6.0 3.9 4.3 2 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 数据来源:中国统计年报 2009（国家统计局） 另一方面，中国的制造业基地为物流设施创造了强大的需求。1990 年，中国