中国房地产商业项目市场调研方法与应用研究报告蔚蓝市场调查市场开发基本术语商圈分析.docxVIP

2018-5-19 商业地产市场调研方法与应用 福建蔚蓝房产投资顾问有限公司 2011-2 前言 市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作，“没有调查就没有发言权”，此言乃真理。商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查，与住宅、写字楼物业市调或纯商业经营相比，调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，相应难度会更大一些，因此有必要就此问题作专题探讨，与大家交流共享，并就教于大方之家。 Page 2 市场调研内容 第一部分：商业地产基础知识 第二部分：商业地产市场调研第三部分：商业地产市调案例 Page 3 Part1：商业地产基础知识 商业地产的含义 商业地产的内容 商业地产的发展 商业地产的分类 商业地产基本术语 何为商业地产 商业地产与住宅的区别  商业地产开发运营的 商业地产的发展条件三个层面 贯穿商业地产的三种 商业地产的发展特点 行为 与趋势 商业地产的四个要素  按市场形式分类 商圈定义 按物业用途分类 商圈形成与发展 按建筑特征分类 商圈应用 按物业区位分类 业态基础 按经营方式分类 业态分类 按经营类别分类 业态辐射范围 按销售方式分类 业态特征 按物业产权分类 业态调研案例 Page 4 商业地产含义 ?商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说。 ?狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所； ?广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以 用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。 商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。 Page 5 商业地产与住宅房地产的区别 住宅房地产 商业地产 发展商大多数采取开发销售的模式 其资 金回收模式相对简单 大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅 类产品时，主要是买来自住的 发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管 理做好，就基本算是大功告成  商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积 ，靠企业长期持有 大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的 发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且 还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待 Page 6 Part1：商业地产基础知识 商业地产的内容 商业地产开发运营的三个层面/商业地产开发的三种行为/…… Page 7 商业地产在开发和运营中涉及到三个层面 资本运营 市场开发 商业地产 运营管理 Page 8 贯穿商业地产全过程的三种行为 开 投 经 发 资 营 行 行 行 为 为 为 Page 9 商业地产的四个元素 开 投 商 消 发 资 户 费 商 客 者 Page 10 Part1：商业地产基础知识 商业地产的发展 商业地产发展条件/商业地产发展特点及趋势/…… Page 11 商业地产的市场发展条件 欧美： 发展阶段 原始形态 传统商业 现代商业 ?欧美参考的主要判断元素为人均GDP 广义商业 、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件 ?在国外人均GDP3000－4000美元时， 商业发展曲线 家庭汽车拥有率15－20％，商业地产发 展（Shopping Mall为例）才开始进入发 展阶段；人均GDP10000美元，家庭汽 1100美元 2000美元 4400美元 8000以上美元 人均GDP 车拥有率60％，才是成熟发展阶段。 发展阶段 阶段一 阶段二 阶段三 阶段四 原始形态 传统商业 现代商业 广义商业 特点 消费者对价格 满足单一购物需求 综合商业形态满 转型商业形式， 敏感 足多种需求 个性消费 马路市场、地 百货商场、商业街、批 Shopping Mall、 旅游地产 表现形态 摊、集贸市场 发市场、超市、街铺零 大型购物中心、 、商务地产、 售店 专卖店、精品店 物流 人均GDP（美元） 低于1100 1100-2000 2000-4400 4400以上 Page 12 亚洲及国内： ?亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。 ?商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为 城市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达10－15％。 Page 13 商业地产的发展特点与趋势 高品质商业地产 分割商铺领风骚 商业地产发展 趋势及特点 国际资本 第三方经营管理 发展趋向显著 加紧抢滩 Page 14 Part1：商业地产基础知识 商业地产分类 市场形式分类/物业用途分类/建筑特征分类/…… Page 15