无锡盛高西水东城市综合体项目前期报告.docxVIP

谨呈：无锡盛高房地产开发有限公司 The world has undergone profound 造城 changes in recent years THE WORLD IS The progress of science and technology FLAT has changed mans place in the world and the nature of his social relations. 项目 地块靠解放路、学前路、临近市中心，该地块原为荣氏家族工厂区，是中国民族工业发 地界位定 源地之一，具有深厚人文历史 本 项 目 项目 界地定位  本项目规划为一个规模大、档次高、功能全的开放式滨中央生活区 占地：约360亩 总建筑面积：约74万方整体容积率：2.7 住宅：约59万方 酒店及时尚商业：约15万 方 项目 本项目一期产品户型是以三房为主，主力地界位定 面积以134-181平米为主 首期占地：3.5万平米 首期总建筑面积：17.1万方 首期总户数：2279 首期容积率：3.1 首期建筑密度：35.5%首期绿化率：30% 项目 西水东地块作为盛高置地在无锡的首个项地界位定 目具有里程碑式的意义 盛高置地，是一家以发 展及销售优质住宅和酒 店物业著名的房地产开发商，集团成功发展三 个著名的位于上海的大型住宅物业项目: 康桥半岛、康桥水都及东方庭院，盛高置地业务扩展至长江三角洲及一些成熟或新兴的市场，包括黄山、无锡、常熟、苏州，以及昆明和海口。 项目 界地定位 /城市运营/人文/综合体 需要回答的几个问题 1、城市运营项目如何操作2、文脉资源怎么利用3、淡市对项目影响是什么4、首期怎么起势 我们的报告主要解决的问题是本项目首期住宅的问题，但我们仍需要从一个整盘的角度来对此思考 城市运营 [ attribute ] 中的精神 —— 项目 属性  经济的发展对城市空间的需求开始扩大，各个城市纷纷制定了新一轮的“城市再造 计划” 临 平 城 新市镇 主 一个主城区 （六城） 江 南 城 两 区 （风 景 区）  下 新市镇 沙 城 无锡规划：形成“六城、两区、六镇、若干社 杭州规划 一主三副，双心双轴，六大组 : 区”的空间结构 团，六条生态带 项目 在这轮城市再造计划过程中，市中心大 规模的厂区、棚户区等的旧改项目掀起地属位性了城市中心城市再造的高潮 全国主要城市旧城改造项目 深圳 ?燕南路88号旧城 改造项目 ?海尚国际旧城改 造项目  北京 ?德胜门外大街改造 ?前门大街改造 上海 ?上海火车站北广场旧 区改造项目 ?苏州河旧城改造项目 杭州 ?龙翔里改造工程 ?解放路庆春路改造工程 项目 本项目就是在这样一个全国大“造城”属性背景下的，中心造成的旧改项目 阳光100 常工·城尚城 红豆国际 国信世家 本项目70万 金域蓝湾  万科·东郡 朗诗未来之家 茂业·豪园 蠡湖一号 本项目位于南长区古运河以南，五爱路、运河东路以东，健康路以西，蓉湖路两 侧，即解放路、学前路、健康路环绕的原国棉厂地块及周边市中心区域，紧邻无锡市中心解放环路的西南侧 项目 这类中心再造项目开发的核心思想是： 对城市区域重新定位后的区域再造和运 地属位性 营 物业类型 土地属性 原有物业 现有物业 无锡市一棉、四棉厂，天元 —— 工厂 城市边缘 麻纺厂，太平洋集团，猫头 鹰纺织器材公司等 住宅 产业、交通、 厂区宿舍 城市高端住宅 配套 商业 产业、人口 社区商业（地段） 社区级、市级商业 （中高端、高端） 共建 人口 产业共建、居住共建 居住共建 酒店 产业、人口 —— 高端酒店 写字楼 产业、交通、 —— 5A写字楼 配套 本项目面对的是从城市工业区向城市中心生活区的定位转变 项目 通过多层次，复合化功能体系，形成地属位性 城市生活新的一极 项目 因为规模大，物业类型丰富，本项目不同于一般项目的点式开发。而是一个长期再 属地性位造城市、运营城市的区域（面）开发 开发形式 营销特征 案例 点式开发 卖点式营销 常工·城尚城 常工·城尚城 区域开发 土地价值运 万科·魅力之城 营和提升 金科·观天下 学前路 ` 本项目 点式开发，卖点式营销 项目 [中心再造运营关键一]各类物业相 属地性位 互背书提升产品价值 居住——优质居住 商业——商业配套进一步 人群的入住为商业发展提供基础 区吸引高素质人口的 带动大量高端人群聚集， 入住 促成整个区域土地成熟 酒店、写字楼——区域土地 成熟（交、配），为星级酒店和 写字楼的开发提供良好的基础 酒店和写字楼的开发，又为居住和商 业提供了产业支撑和升级的基础 项目 [中心再造运营关键二]通过对各类物 属地性位 业有节奏、有顺序的开发提升项目土地价值 城市中心再造项目价值曲线 数 值 项目