武汉东湖春树里二期商业都市综合体项目发展建议前期策划.docxVIP

东湖春树里.二期 发展建议 目录 第一部分 项目背景 第二部分 项目分析 第三部分 区域市场分析 第四部分 项目定位 第五部分 项目运营 第六部分 项目收益预测 第一部分 项目背景 一、项目概况： 东湖春树里地处徐东大街与中北路交汇处，占地面积105亩，总建筑面积62万㎡； 集住宅、商业、酒店、写字楼一体的城市综合体； 其中住宅15万㎡ 、写字楼12万㎡ 、商业及仓储15万㎡ 、酒店式公寓5万㎡ 、停车场5.5万㎡ 、空中花园2万㎡ 。 东湖春树里整体效果图 二期 东湖春树里总平面图 二、东湖春树里.二期 二期总建筑面积约8万平米； 底层裙楼约5万平米； 塔楼面积约3万平米； 三、战略目标 一期销售、招商已近尾声，为加快项目的开发进程，增加项目附加值，拉高项目整体售价，提升东湖春树里品牌； 二期应根据市场需求，高定位、高规划，打造成具有国际水准的标杆性项目； 第二部分 项目分析 项目一期整体销售、招商情况尚好，住宅 即将交房，居然之家、工行等在营业筹备期。 这些利好必将推进二期的顺利发展。 一、优势： ?地处徐东大街与中北路，紧靠地铁4号线，交通地理条件优越； 项目物业形态丰富，为武昌最大都市综合体； 紧靠东湖风景区，自然景观优美； 区域商业配套齐全； 停车位充足； 二、劣势： ?项目紧邻高架桥，噪音大； ?车流量大，人流量小； 三、机会点： 政府加大对中北路总部办公基地和金融圈的建设，必将为项目发展带来更大的机遇； 周边城中村的改造拆迁必然为本案带来更多的客户； 股市的不景气为项目商业部分提供了机遇； 地铁4号线的建设必提升项目的升值潜力； 四、项目威胁： ?市场竞争激烈周边类似物业会抢占部分客 户； ?市场对岳家嘴商圈认可度不高； 小结： 本案自身条件十分优越，为了在激烈的市场竞争中顺利实现项目利润最大化，应从市场定位、产品功能定位、客户定位去提炼其核心卖点将其放大，打造一个标杆性 的项目，以次赢得市场，拔高项目形象，提高普提金的品牌度及美誉度。 第三部分 区域市场分析 一、城市经济概况： 武汉市08年全实现生产总值3960亿元，比上年增长15.1%。完成财政收入791.3亿元，增长24.8%，其中，地方一般预算收入277.3亿元，增长25.1%。全社会固定资产投资2252亿元，增长30%。社会消费品零售总额1850亿元，增长21.8％，增幅创12年新高。 全民创业成效明显。全市登记注册私营企业11万户，增长18%；登记注册个体工商户37万户，增长16%。新增规模以上工业企 业466户，是上年新增户数的3.7倍。非公有制经济占全市生产总值的比重达到46.9%。 人民生活水平不断提高。城市居民人均可支配收入达到16712.44元，增长16.4％；农民人均纯收入达到6349元，增长 18.2%，增幅均创12年来最好水平。 二、武汉楼市现状： 受国家宏观政策调整的影响，武汉楼市价、量齐跌，市场观望氛围浓厚；全市主城区在售楼盘407个，近两个月成交均价在5300元/㎡左右，教同期下降8%，日成交量在140套左右，市场存量 房面积达13万平米，09年开工量在700万平米。 各项目加大促销力度保量，区域竞争激烈。 商业项目则受到市场青睐，中国家具CBD、中国小商品市场等商业项目销售额屡创新高。 在这样的市场环境下，项目只有将核心竞争力最 大化，针对目标客户采用有效的推广策略和营销策略快速出货，回笼资金。 三、主要竞争楼盘 福星惠誉?福星国际城项目位于 武汉城市内环线核心区、汪家墩 。项目总占地约15万平米， 总建筑面积59万平米，绿地率 30％。本项目总体定位于以高 档居住为主，集娱乐、休闲、商业、商务办公、文化交流为一体的多功能城市综合体。项 目将为其所处区域创造新的生活空间，为特定人群创造新的生活方式，为客户创造新的感 受和体验。 福星国际城由“中国房地产百强企业”，“2007年度武汉市 房地产开发行业综合实力第一 名”的福星惠誉地产倾力打造。 是福星惠誉地产继水岸星城后， 在武汉内环线的又一钜作。 该项目今年年底上市。 复地.东湖国际 该项目位于武昌区中北路 147号，为原“武重”厂区。由上海复地集团开发， 总占地53万㎡，规划总建筑面积106万㎡ ，规划产品包括超高层住宅、花园洋房、别墅、商业、高级写字楼、LOFT办公、星级酒店、酒店式公寓、中小学校等。 洋房均价：8000元/㎡ 高层均价：6500元/㎡ 水岸星城 该项目由福星惠誉地产开发，位于团结2路。 水岸星城”由香港罗麦庄马公司和深圳大学设计院担任规划设计， 园林景观设计由香港泛亚国际担纲。 项目规划总建筑面积65万平方米。各物业类型共80栋，分布有：联排别墅（3层）、叠加别墅（4层）、花园洋房（5—6层）、高层住宅（25－32层）。户型面积由高层95－210平方米，