武汉东湖春树里都市综合体项目营销研判与解决方案.docxVIP

— — 东湖春 树里项目营销研判与解决方案 PART1： 概要→ 界定问题与思路 PART2： 策略→摸准城区发展脉络 目 录 PART3： 价值 湖区中轴、门户物业、地铁上盖 PART4： 市场→选择最佳入市时间 PART5： 定位→武汉唯一湖区都市综合体 PART6： 执行→价值营销，奠定城市话语权 PART 1 概要：界定问题与思路 一次深具挑战的开发使命 界定问题 1、水岸星城更大、金地品牌更强、华润来者不善、金都堪称产品无敌。区域站位非常拥挤，定位不慎易恶性竞争。 2、地块居住氛围浓厚而住宅建面仅占1/4，如何在传统自然生态居住区奠定都市综合体的价值新体系？ 3、立交桥与高容积率影响较大，地块居住性能不具优势，也让商业与办公存在天然障碍，立交桥历来是商业与办公的天敌。 4、品牌不知名，也非市场主流，前期会影响高端市场的信任与接受程度，市场对新来者更相信眼见为实。 一场深具挑战的开发使命 武昌楼市有史以来最大的都市综合体项目，其建成将改写区域楼市版图与秩序。同时地块搁置历时5年，开发成本压力大，地段与模式的组合备受争议。 大家顾问认为：本项目对多种物业运营能力、市场资源整合能力、城市规划调整能力均提出极高要求。这是一次深具挑战的开发使命，模仿、常规注定是徒劳的。 一场迎接市场压力的全 面挑战 项目总规模62万方，涵盖商务 写字楼、商业购物中心、酒店公寓、大户住宅。其中15万方办 面积、15万方商业，规模相当于：武汉广场＋世贸大楼；相当 于：再造一个中南商圈。 商业运营的压力，多种物业相 互影响，立交桥导致人流车流影响，都在对这个有远大抱负的项 目上发出挑战的信号。 一次实现事业理想的市场机会 必须在多种物业相互正向影响实现价值最大化前提下，实现住宅物业增值套现的目标 获取行业与社会影响力，奠定主流地位，为日后的开发经营业务奠定坚实基础。 东湖春树里会是陈乐龙先生 汉拼搏20余载，实现事业理想的为数不多的机会点。 PART2 策略：摸准城区发展脉络 “边缘化→中心化→核心化”：区 域裂变价值 立体交通与地铁物业：成就公司总 部区 核心化城区价值的世界标本 曾经的荣耀，厚重的历史：武汉历史上的“工业街” 建国初期 ，这里曾是“武字号”企业安家扎 营之地——武重、省建筑机械厂、6803厂、 武汉电视机总厂、武汉无线电二厂、武汉手表厂 等多家知名企业安家扎营。在90年代整个重工型 企业走向衰竭的时代，本区域开始沉寂。 深厚而荣耀的历史文化，奠定了武 汉现代工业重镇地位。  国企名称 建成时期 厂区占 地位 地 武汉重型 “一五”时期156项 1958年 700亩 重点工程之一；机场 机床厂 制造业的“亚洲明珠” 中国最大的商品混凝 湖北建筑 1956年 386亩 土成套设备生产基地； 机械厂 80年代进驻国际市场 楚天驰名商标 从边缘化到城市化：沧海桑 田，十年变迁 环线的贯通，徐东 积农田已基本消失， 迅速转型为新兴城 线东端节点部位， 线东端节点部位， 交接地带，辐射能 武昌区的城市中心 桥梁内环成就峰值区：城区中心化，徐东商圈已成 自95年以来，长江二桥通车，内环线贯通，本地段城市功能发生了巨大变化，工业产业功能及大面积农田已基本消失，一个新兴产城区出现： 武汉住宅峰值区域：区域居住价值成长性高，水岸星城、东湖天下、楚世家、东湖林语等众多高档住宅小区汇聚； 徐东商圈已成：同时交通的便捷通畅以及大量住宅的集聚，又推动了大商业的发展，徐东平价、麦德龙、百安居、国美电器、销品茂、凯旋门商业广场等扎堆经营，已形成徐东商圈。商圈具有长远的聚集效应。 区域核心化的未来：立 体交通，地铁物业 2007年，随着秦园路的开通， 环线上多个立交建设启动，以 及过江隧道、地铁的建设，在原来内环线、武青三干道的基础上， 东湖春树里所在的区域，交通已经越来越便利，呈现出地下的隧道、地面的路网、江湖中的桥梁所构成的立体化交通体系。 基于成本最低的集约配置原则，四通八达的交通体系，将促使处于青山、汉口、武昌中心连接带的本区域，由中心化走向核心化。 地铁物业：项目位置与立体化动脉交通设施关系图 过江隧道 地铁交通4号线1期工程： 武昌火车站-武汉火车站,经 中南路、岳家嘴后，向北折 向武青四干道，与2号线中 南换乘，2012年建成。 内环线 岳家嘴立交 包三层互通式立交，武汉内环线最大的 “提速工程”， 预计2008年上半年完 成。 括8条匝道和徐东路、中北路，各方向内环车线流各行其道，无需红绿灯。 本案 立交桥建成后，车辆通行能力可达 2.16万辆/小时，时速达60公里，将成为武汉最大、通行能力最强的立交桥 立交：公路网交通效率提升 家嘴立交桥 岳家嘴立交桥：徐东大街与中北路交界处，三层互通式立交，武汉内环线最大的“提速工程”， 预计200