江苏常州西太湖项目可研定位报告.docxVIP

江苏常州西太湖项目可研定位报告 1 目 录 项目概况与属性研判 市场研究与机会分析 方案遴选与项目定位 总体规划及产品设计 开发策略与销售计划 项目投资与收益分析 综合分析与建议 项目概况与属性研判 3 用地条件分析 【区位概况】省级开发区——武进经济开发区，常州东南方向重点发展区域 常州主城区 本案 km 约 m 武进核心区 滆 湖  ?项目位于常州市武进区西太湖生态休闲园 内，西太湖北岸； ?距离常州主城区约13公里、距武进核心区 约9公里、距奔牛机场约26公里； ?西太湖原名滆湖，俗称沙子湖，位于武进 西南部与宜兴东北部间，为武进和宜兴共 享，是苏南地区仅次于太湖的第二大湖泊， 滆湖面积约25万亩。 ?项目位于是常州经济开发区内，该开发区 是江苏九个省级开发区之一，总面积20.88平 方公里。开发区重点发展三个区域：清洁工 业园、创意产业园、生态休闲园。 4 用地条件分析 【交通条件】路网发达，交通便利，距主城区约30分钟车程，未来规划前景看好 常州主城区 武进开发区 武进核心 区 花卉 本案 常州大学 基地 生态休闲区 城 武进高新 区  延政西路 沿江高速 ?京沪铁路、城市高铁、沪宁高速、锡宜高速、常泰高速、京杭运河、常州机场、长江港口及 园区配套完善的交通路网，为开发区提供了水、陆、空立体交通和快捷物流网络； ?根据未来规划，开发区附近将建成集多条高速公路与一体的交通枢纽，届时开发区与常州市 区以及长三角重要城市的联系将更加紧密。 5 用地条件分析 【地块概况】共由4个地块组成，位于生态休闲区核心区域。 A1 B1 A3 A4 地块编号 用地性质 占地面积（㎡） 占地面积（亩） A1 住宅 586273 879 A3 办公 41275 62 A4 酒店 141668 213 B1 住宅 520540 781 6 用地条件分析 【四至与用地情况】水景生活区内，地块规整，规划水系面积大，与A3地块形成呼应 西侧龙飞路 北侧同舟路 西侧绿化带 东侧创业路 西侧龙飞河 东侧秋水河 南侧孟津路 南侧水系 7 用地条件分析 【四至与用地情况】A3地块紧靠园区中轴路——长天路，地理位置优越。 北侧孟津路 东侧长天路 西侧创业路 地块内工棚 地块内现状 环湖北路 8 用地条件分析 【四至与用地情况】A4地块位于园区核心景观揽月湾北岸，景观优势明显。 北侧滨湖路 东北侧商务广场项目 南侧道路 东侧边界 南边界水景 沿江高速跨湖大桥 揽月湾风景区 9 用地条件分析 【四至与用地情况】B1地块，与天安别墅、湖畔春秋毗邻，开发氛围较为成熟，但与其余地块相距较远且不够规整。 北侧延政西路 地块内部平整 孟津路 东侧凤苑河 天安别墅  东侧凤苑路 天安别墅  环湖北路  10 用地条件分析 【环境景观条件】区域内环境清雅、比较宜居；绿化水平较高，特别是周界道路旁绿化带业已成型；揽月湾景区为区域景观环境大为增色。 【配套设施】开发区内以产业园区为主，尚未形成居住氛围，因此商业、医疗等生活配套设施非常匮乏，因此项目开发必须对配套设施加以充分考虑。 11 项目背景与商务条件 武进区委、区政府领导高度重视西太湖区域的开发建设，相关建设、规划、国土部门积极配合推进区域开发; 西太湖生态休闲区管委会拟将西太湖生态休闲区的范围扩大至环湖130多平方公里范围，将西太湖区域提升至滨湖新城的高度; 管委会正加大基础设施投入和建设，目前延政西路、环湖北路、龙飞路、长天路、凤苑路等主干道已建成通车，核心区揽月湾已基本建设成型，目前正在着手进行湖水的清淤; 同时，拟出让土地的用地指标将于8月份取得，目标土地最快将于10月份挂牌上市; 按照土地方“住宅与公建合理搭配、协调开发”与我司“不低于1000亩土地”的要求，管委会拟定了两套方案，供我司参考，其中均包括： 700-800亩的住宅：要求结合城市设计要求，出具概念规划方案，作为制定控规的参考 62亩的办公：要求建设核心区最高的地标性建筑，城市设计为180米的双子塔形 213亩的酒店：要求建设五星级酒店 写字楼、酒店地块必须在3年内开发完成 对A1或B1地块分别进行容积率1.0和1.5的两种可行性研究 基本产品形态=五星级酒店+写字楼+住宅 12 项目背景与商务条件 【项目备选方案】 方案一 1154亩 方案二 1056亩 方案一：A1（住宅879亩）+A3（办公62亩）+A4（213亩）=1154亩 方案二：B1（住宅781亩）+ A3（办公62亩）+A4（213亩）=1056亩 13 项目基本属性判断 【外部属性】 ?距市中心约15公里，相对偏远，没有成熟居住氛围，但初现高端环境；?景观优势明显，但休闲度假氛围尚未形成，将经历较长的培育