南汇航头镇街坊丘地块可行性研究报告.docxVIP

南汇航头镇 8 街坊 4/5 丘地块 可 行 性 研 究 报 告 上海古北（集团）有限公司 2004-2-18 1 目录 第一章 项目概况 1.1 编制依 据 2 建设地点和土地资 源 3 建设内容 4 建设投 资 5 财务效益测 算 6 项目社会效 益 第二章 市场分析 1 项目投资环境分 析 2 项目区域市场分 析 3 项目区位市场分 析 4 项目的市场因素及定位建 议 第三章 设计方案 1 设计指导思 想 2 总体设 计 第四章 开发进度 4.1 项目建设进度 4.2 付款进度和资金安排 第五章 投资估算 1 工程建设投资估算内 容 2 投资估 算 第六章 财务效益分析 6.1 损益分 析 6.2 财务效益分 析 第七章 结论 2 第一章 项目概况 1. 1 编制依 据 1.1 南汇航头镇 8 街坊 4/5 丘地块招标文 件 1.2 南汇航头镇 “ SPR” 人生港湾项目规划设计要求征询 函 1.3 南汇航头镇 “ SPR” 人生港湾项目立项条件和要求的 函 1.4 住宅项目配套建设条件征询意见回复 单 1.2 建设地点和土地资 源 2.1 地理位置资 源 地块位于南汇航头镇与下沙社区的交界处，南至航三公路，东至 鸣路，北至干六路，西至梅园路，所有作为分界的道路均处于规划中。紧邻该地块的鹤鸣路以西部分属于下沙社区部分，将以旧区、拆迁安置房和下沙学校的教育科研用地为主。 2.2 景观资 源 该地块目前四周道路尚未开通，鹤鸣路桥也正在施工过程中，原始地貌为农田和农宅为主，地面平坦有较宽的河流（活水）经过。 2.3 社会资 源 头镇和下沙社区（原下沙镇）都为南汇的小镇，合计常住人口 5.5 万人。 地块远离航头镇中心，周边为农田和农宅，缺乏现代化配套设施和公共交通线路。附近的下沙社区主要是当地居民的居住地，商业和住宅的档次较低。 从规划图上看，本地块紧靠由东方夏威夷、生茂养园、鹤鸣家园、绿洲千岛花园等独栋别墅项目所组成的别墅群，能够依托其他别墅产生的规模效应。而该别墅群将一直向西延伸到杨高路沿线，有 “ 万亩别墅区 ” 一说，故其前景看好。 3 建设内 容 3 南汇航头镇 8 街坊 4/5 丘地块项目用地面积 34.0477 万平方米，拟建中高档低密度住宅，以叠加和独立别墅住宅为主，总建筑面积约 20.31 万平方米，其中住宅面积 19.31 万平方米，公建面积 1 万平方米。 4 建设投 资 估算，本项目建设总投资为 99493 万元，其中土地费用 47050 万元，建筑 装工程费用 29847 万元，其它基建费用（包括配套、前期费用、间接开发费） 20211 万元，预备费用 1492 万元，财务费用 893 万元 。 1.5 财务效益测 算 经测算，项目全部投资财务内部收益率 13.01%，高于银行三年的贷款利率 49%，按 6%的折现率测算的财务净现值为 7048 万元，动态投资回收期为 2.65 年，项目税后利润 13720 万元，投资利润率（税后） 13.79%，项目在财务上是可行的。 1.6 项目社会效 益 6.1 配合上海市南汇新一轮城乡建设，创建一个现代化的居住小区，改善 南汇航头镇地区的整体居住环境状况。 6.2 本项目建成后将可上缴政府各类税费 6883 万元，为地方财政和市政建设作出贡献。 6.3 投资该项目也是我公司拓展市郊开发的重要步骤 。 第二章 市场分析 今年以来我国房地产业增势强劲，特别是住宅消费看好，已成为拉动经济增长的重要力量。对于住宅与房地产业的走势及发展，业内人士众说纷纭，但都认为已经或即将进入一个新的发展周期。 特别是我国“ 入世 ”将促进中国经济进一步发展。房地产业作为经济发展中特殊而关键的行业，加入 WTO 后，将给房地产市场带来新的机遇。 1 项目投资环境分 析 1.1 房地产宏观市场分 析 国房地产指数系统上海别墅指数办公室 2003 年 7 月份别墅监测 示，上海别墅指数达 1067 点，较之上两月上涨 23 点，上涨比例约 4 2.21%，形成别墅指数连续 6 个月持续上升之态势。2003 年对中国房地产市场尤其是别墅市场经历了较多曲折，先是 2 月份别墅用地政策变化，紧接着又是 4-5 月份非典的影响，现在又是信贷政策的收紧，前者从土地供给方面使别墅供给更加稀缺，非典则使人们更加追求居住的健康特性从而更加一步促动别墅需求的放量，而后者则相反有抑制别墅需求之趋向，但影响程度还未得显现。这两正一负的因素影响之下，别墅市场尤其是经济型别墅的热销促使别墅指数仍然持续上升，到 7 月已达 1067 点 。 今年上半年来，上海别墅市场不断升温的同时也逐步向理性回归。加之经济型别墅从配套、交通及环境等方面的第一居所特性、环境及空间功能等优越特性、收入提高及非典影响促使本地居民的别