金地顾村项目第二轮产品报告..docxVIP

回顾，【第一轮沟通之总结】 1、关于本项目第一轮市场面小结 市场竞争背景 【顾村】 市场细缝何在  【大场】 刚需公寓 改善型公寓 叠加+联排 传统联排 1、关于本项目第一轮市场面小结 关于产品面积 ~ 90~125㎡是改善产品跑量面积段 ?130㎡以上产品是去化缓慢 关于总价/跑量 250万是刚需市场分水岭，跑量400~900套/年 300~350万是改善产品跑量总价段，跑量350~400套/年 关于本次，【产品选型的内容】 2、关于R=1.5的物业选型思考 选择一：全11层小高层公寓 选择二：高低配（高层公寓+低密度物业） 无论从溢价空间考虑，还是金地四大系列中的“褐石”系的丰富打造经验， 高低配规划都是理想的选择！ 2、关于本项目R=1.5的物业选型结果 A  公 寓  B 洋 房  C  联 排  D  叠 加 如何实现“高低配”最佳组合？ 【论产品组合】 方案 1— 不破限高、限低 【不可变前提条件】 —— . ——不破60米限高、24米限低 A B 公寓 洋房 最适宜组合 建筑设计规范 本次论证主要针对2012年9月1日执行的《上海市房产面积测算规范》 ——18层以上的民用建筑需要配备两部步梯，或者在单元间设置连廊。——要求超过18层的住宅，超过部分每层都要设计一个连廊，连廊设计要求是净宽1.2米，高不低于1.4米，承重达到正常楼面要求 因此，从成本及经济回报考虑，建议在 ——不破60米限高前提下，公寓为18层高层产品（可以考虑3.15~3.2米层高） ——不破24米限低，洋房为6楼复7楼（可以考虑3.2~3.3米层高） 产品类型确定 再探，公寓/洋房定价及跑量 ① 、高层公寓产品定价 顾村刚需毛坯公寓基础价格1 . 8~1 . 9万/㎡ 中高端品质公寓相较刚需公寓累计溢价率为10%~18% 顾村板块 杨行板块 大场板块 ? 中铁建青秀城，毛坯公寓1.8万/㎡； ? 绿地海域笙晖，毛坯公寓2.1万/㎡； ? 保利叶之林，毛坯公寓2.6万/㎡； ? 上坤乐城，毛坯公寓1.9万/㎡； ?远洋香奈，毛坯公寓1.9万/㎡； ? 大华朗香花园，毛坯公寓2.2万/㎡； 板块内刚需项目 临近板块改善/刚需公寓 上游板块高端/改善 基础价格1.8~1.9万/㎡ 溢价率10% 溢价率18% ① 、高层公寓产品定价 宝山/顾村公寓价格年增长稳定在7%~10%！ 2010~2014年宝山公寓年均涨幅10% 2010~2014年顾村公寓价格年均涨幅7% ①、高层公寓价格推导 . ， ~ ， 刚需毛坯 × 溢价率 ＝ 高端改善 1.8~1.9万/㎡ 18% 2.15~2.25万/㎡ 2. 考虑宝山顾村价格年增长率在7%~10%，本案15年最终入市价格为 2.15~2.25万/㎡ × 7~10% ＝ 2.3~2.5万/㎡ 最终，本案公寓：2.3~2.5万/㎡+ 0.2万/㎡（精装）= 2.5~2.7万/㎡ 本案公寓总价落位：148~250万 而刚需跑量分水岭：250万 公寓价格建议：2.5~2.7元/㎡，约18~20月去化完毕 刚需小户型推荐 74平米2房户型 83平（2+1房） 刚需小户型推荐 55平（1R） 93~95平（2+1房OR 3R） ② 、关于花园洋房溢价推导 根据金地花园洋房操盘溢价经验 宝山金地艺境，洋房/公寓溢价空间控制在：15%~20% 松江布朗思东，洋房/公寓溢价空间控制在：18%~20% 金地操盘花园洋房/公寓溢价空间在15%~20% ② 、关于花园洋房溢价推导 顾村板块无在售花园洋房产品，再来看周边相似溢价产品 绿地海域笙晖，叠墅/公寓溢价空间控制在：30%~40%一般洋房溢价率略低叠墅 10~15% ， ~ 综合，建议本案洋房/公寓溢价率取18%~20% ②、花园洋房产品的定价建议（溢价空间） 本项目公寓产品定价为：25000~27000元/㎡ 根据市场普遍行情，洋房产品溢价空间控制在：18%~20% 本项目洋房产品之定价空间，应控制在：3.0~3.2万/㎡ ②、花园洋房产品的定价建议（总价落位） 300~350万是110~124㎡周边改善公寓跑量区间/350~400套/年 根据洋房/公寓溢价：18~20% 倒推洋房跑量总价区间：350~420万 与本案86~124㎡洋房300~400万主力总价区间基本相符！ 洋房价格最终建议：3.0~~3.2万/㎡；约1.5年去化完毕 ②、花园洋房产品的定价建议（总价落位） 当初艺境去化6、4、5、1、2、3 方案一：不破限高、限低 18层高层公寓+7层洋房组合 产品 单套面积 单元套数 单元数 总套数 建筑面积 栋数 占地面积 容积率 横南2+1 18F小高 93 72 7 504 46872 6 2+1 18F小高 83 36 6 216 17928 6 2