珠海中珠上城期营销策划提案.docxVIP

中珠上城2期营销策划提案 回 顾 起势强但延续性不足， 2期，上城赋予了新使命 国际化、现代感， 中珠上城一期在项目启动之初，鲜明彰显了城市大盘气度 中珠上城 “我 们 的 远 见 时 代” 中珠上城一期推售回顾 主要 售批推售 二批推售 以6栋为主的 销售 1、2、3、7 4、5栋部分 国庆房展推 五一房展推 尾盘推售 节点 部分共418套 共113套 特价房 部分特价房 商铺推售 约200套 全面加价 二批单位登记 二批单位认筹 2007. 2009. 2010 10 2008. 6 10 5 7 下半年 2 价格 6845元/㎡ 6845元/㎡ 6500元/㎡ 7500元/㎡ 22000元/㎡ 8000元/㎡ 平层8000元/㎡ 情况 首批推售营销节点 复式11000元/㎡ 商铺25000元/ ㎡ 起势强但延续性不足: ?首批推售营销部署扎实，推广树立高端品牌形象，形成首战开局的良好势头 ?二批推售在淡市之下，以务实的价格策略取得较理想的销售业绩 ?二批推售后营销部署缺乏整体性，形象推广延续不足，市场关注逐步降低 中珠上城 II 期， 不是一期的简单重复或叠加，而是划时代的跨越。 正如Iphone之于普通手机 既是产品的升级换代， 更是一次全新的理念革命。 锐 变 如何实现？ 亮“声高” 重立高端大盘声势，再次形成市场热点 涨“身价” 丰满精神价值，附加产品价值 控“大局” 审时度势，精准营销部署，最大化溢价 判 断 综合比较一、二期， 二期是否具备蜕变的条件？ 一二期质素比较 项目总平图 ? 一期指标：用地4.8万㎡ 、建面14万 ㎡ ； ? 户型多样，以81-140㎡户型为主； ? 地块狭长，距高品质大盘存在一定差距； ? 面仙峰山，临三台石路，观感密度大。 二期 ? 二期指标：用地5.8万㎡ 、建面18万 ㎡ ； 一期 ? 地块方正，均质社区； ? 纯中大户型规划； ? 远仙峰山，近人民西路、商业中心，资源 优越。 基本信息 总体 一期 二期 占地面积 10.6万平方米 4.8万平方米 5.8万平方米 建筑面积 32万平方米 14万平方米 18万平方米 容积率 2.5 2.43 2.56 绿化率 39% 38% 40% 建筑类型 高层 高层 高层 二期整体质素明显优于一期，具备发展高端产品、高品质社区的条件 板块内行政、文化纯居成熟度大幅提升 仁恒、鸿馨园、盈彩美居及上城1期陆续入住，中高端居住圈形成，生活氛围浓厚； 教育资源、行政配套完善，文化氛围逐步提升； 交通便捷，商业配套日益完善且呈档次感发展 二期发展高端物业，就具有良好的资源条件 关键词： 行政文化中央 纯高端 人文 大盘 中珠上城二期 既要延续一期已形成的国际化、现代感的项目形象， 还必须从档次、产品、核心价值上，赋予项目更高的立意。 调 性 从竞争与客户判断， 定义项目价值。 主城区2010-2011年新增供应多热点，供应量较2009年增加 区域 待推总建面 新香洲 236万平米18个楼盘 老香洲 31万平米6个楼盘 吉大 68万平米5个楼盘 拱北 76万平米6个楼盘 前山 220万平米14个楼盘 南湾 238万平米 7个楼盘 唐家 158万平米 7个楼盘 合计 1027万平米 63个楼盘  楼盘项目 五洲花城二期（39万），嘉丰花园二期（7.38万），中珠上城二期（17.6万），仁恒星园三期（18.4万），海悦云天（8.2万），利嘉阁（5.1万），鑫海园（1.29万），泉亮项目（1.98万），易筑（2.4万），金域华庭（14.9万），荔景园（2.37万），御景国际（15.3万），云顶澜山（37.1万），棕榈新园（5.87万），华发云湖翠谷（32.7万），尚东领域（13.5万），金地国际公馆（22.48万），逸景园（3.38万），菁华名苑二期（5.32万） 丽景湾花园二期（13.9万），天海山色园（6.58万），丹田广场二期（1.7万），人和大厦（3.5万），泉国丰项目（3.3万），弘泰豪庭（2.29万） 万科珠宾（18.7万），新光御景山（10.8万），锦园（23.1万），中广海岸（4.23万），海韵星（12万） 格力香樟（19.2万），恒虹世纪广场（12万），海逸御泉雅筑（1.7万），时代国际公寓（13万），仁恒滨海中心（30万），海利公寓（1.29万） 中海环宇城（39万），招商花园城（45万），夏都华景（16万），卡都前山村（70万），御景龙湖花园（9.98万），富景华庭（11.43万），都会明珠（8.69万），橘子郡（4.99万），荣泰河庭D区（2.34万），清华瑞景（4.98万），盈丰华居（1.01万），翠城苑（5.03万），花语城大厦（2.44万），随