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花样年 ·花好园 ——营销执行报告 畅享成长的快乐 【前言】 ■ 本报告的目的： 明确项目入市姿态； 确定项目的推广思路和方向； 确定销售推广的关键节点。 ■ 本报告的内容为策略大纲，具体执行方案将根据工作进展分阶段提交。 畅享成长的快乐 【报告纲领】 市场启示 市场启示 产品分析 目标 产品分析 竞争格局 竞争格局 客户分析 客户分析 费用控制费用控制 营销推广执行大纲 销售策略形成 营销推广执行大纲 销售策略形成 畅享成长的快乐 目标设定 畅享成长的快乐 【目标设定】 成为成都双星大道片区明星物业；实现片区同期项目市场较高价格；实现快销的战略； 完成07年销售总额；树立发展商品牌形象。 畅享成长的快乐 市场启示 畅享成长的快乐 【市场启示】 总体供销 2500 2006年商品房供应与成交情况 2000 )万平米 1000 500 0 供应面积 成交面积 供应面积 成交面积 全市 五城区 2006年全市商品房供应面积为2300余万平方米，同比增长27%；销售面积约200404万万平平方方米米，，同同比增长27.8%。 五城区（含高新区）供应面积近1200万平方米，同比增长24.6%；成交面积达到万平平米米，，同比增长31%。 结论：目前成都市房地产市场处于快速发展的势头，呈供需两旺态势。 畅享成长的快乐 【市场启示】 住宅供销 各 方 位 供 销 情 况 4 0 0 3 0 0 2 0 0 1 0 0 0 东 南 西 北 供 应 2 2 2 . 7 7 2 7 2 . 3 3 3 0 4 . 0 9 9 5 . 2 7 成 交 2 2 1 . 3 1 2 6 9 . 5 5 2 7 1 . 5 6 6 9 . 8 9 06年主城区中城北的供销比值最大，达到了1.37，其次次是是城城西为1.12，城东和城南供销基本持平。 06年城西住宅供销比位居全市第二。 畅享成长的快乐 【市场启示】 2006年成都市区土地供应情况 2006年市区土地拍卖面积区域分布图 2006年市区土地交易面积分布图 城中 城北 2% 城北 城东 8 % 8% 18% 城东 2 7 % 城西 3 3 % 城西 城南 16% 城南 56% 3 2 % 2006年城西的拍卖面积占土地拍卖供应总面积的56％，位居第一（华侨侨城城地地块块的成交，使得该区域土地成交量为各方位首位）。城东、城南、城北和城中中所所占占份份额分别是18％、16％、8％、2％。 2006年全市交易面积城西与城东位居第二，城南最大。 畅享成长的快乐 【大势研判】 目前成都市房地产市场处于快速发展的势头，呈供需两旺态势势。。 06年全市交易面积城西位居第二；商品房总体和住宅的交易易均均价价居居第第一一位；土地拍卖面积位居第一。07年城西将仍然是全市的热点区域域。。 二三环是目前房地产开发的主要区域，但随时间推移，三环环外外必必将将成成为为重重 要的开发区域。 畅享成长的快乐 产品分析 畅享成长的快乐 畅享成长的快乐 【区位地段】——周边配套 机 机投镇街办 中 中 国 投 机 国 邮 投 银 机投 农 综 医 永 开元 政 雅 行 重 惠 业 合 储 晋 院 大酒 顿 康 本 庆 银 阳 市 阳 店 蓄 商 青 、 刘 行 场 案 光 小 一 苹 江 公交站点 幼运 学 手 武酒科 果 安 儿 动 幼 河 园 主 儿 题 公 园 公 诺 园 园 丁 武侯科技园 置信城 园 山 交 市 武市商业侯 成综 会所 规划区 通合银 医市 政府办院场 公区  机投小学、机投中学、阳阳光光幼幼儿儿 学校 园、青苹果幼儿园、晋阳阳小小学学、、武侯科技小学 医院 机投医院、成通医院、四四川川益益康康腰椎病研究所、成都礼全全门门诊诊 金融系统 邮政储蓄、中国银行、中中国国农农业业银行、交通银行 机投综合市场、诺丁山综综合合市市场场、、 互惠超市、重庆刘一手、、雅雅顿顿商商生活配套 务酒店 开元 大酒店、、置置信信城城市市 商业会所 市政配套 永康森林公园、江安河观观景景公公园园、、运动主题公园、武侯市政政公公园园 项目周边存在部分基本配套，但不够完善。 畅享成长的快乐 【片区发展前景】 永康森林公园 市中心 本案 江 草金路 安 武侯国际新区 河 武侯大道 公 园 住宅区 武侯科技园 规划武侯区政府 政府办公区 科技产业区 公园绿地 项目周边有多个公园； 近年武侯科技园快速发展，武侯区政府将入驻新区，片区发展势头迅猛；； 项目处于武侯国际新区规划发展的中心位置，为休闲生活中心，发展潜力力巨巨大大。。 畅享成长的快乐 【产品】——规划 临街 住宅 底商 两类产品组合： 居家实用性住宅＋多功功能能小小户户型型。。 商业： 临街社区型底商，满足足配配套套需需求求。。 两类产品组合和商业配套