物业项目管理沙盘推演及方案编制.docxVIP

物业项目管理方案 需明确的几个概念 2 物业 已建成并投入使用的各类房屋(建筑物）、与之相配套的设备、设施和 相关场地。 3 物业管理 业主通过选聘物业服务企业，由业主和服 务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和 相关秩序的活动。 4 前期物业管理 指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。 住宅物业选聘物业管理企业方式：招投标、协议选聘 招标分为公开招标和邀请招标 5 物业服务相关法律文件 前期物业服务合同/物业服务合同 – 前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前 ，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。 – 物业服务合同的双方主体之间是委托与被委托关系 物业服务协议 6 临时管理规约/管理规约 第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理 规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规 或者损害社会公共利益。 管理规约对全体业主具有约束力。 – 14、管理规约对物业管理区域内的（ ）具有约束力。 – A、业主的探访人B、全体业主 C、物业使用人 – D、物业的继受人E、房屋的租赁人 7 项目管理方案编制 8 方案编制要点 1. 根据项目市场定位、开发商的要求、业主结构和需求等因素，确定 服务质量标准和物业管理定位 根据项目性质、特点等因素确定物业管理模式 针对项目规划设计、周边情况、规划配套、环境及业主构成等，形 成项目分析与顾客分析，确定管理重点和难点，制定有针对性的管 理措施 根据服务标准、管理方法及公司资源情况，确定组织架构、人员 配备 9 方案编制要点 5. 按日常管理、服务项目内容和管理服务标准计算管理费收支测算 ，确定管理费的收费标准 6. 对常规性物业管理内容和重点管理内容展开阐述，形成专项方 案 7. 对项目出入、交通、配套设施设备提出合理化建议 8. 提出各种有特色的管理设想和提升管理服务水平的设想 新项目还需根据开发计划、施工进度及楼盘销售情况，制定项目前期介入计划、接管计划，编制开办费用测算 10 方案编制流程 11 定 位 12 方案编制的前期准备工作 （一）收集物业项目基础资料 （二）掌握开发建设单位对管理服务质量标准及要求 （三）掌握业主的结构、文化、层次和素质构成，对管理服务的需求和要求标准 （四）掌握该地区同等档次楼盘物业管理服务水平及收费水平 （五）掌握公司对该楼盘接管策略、目标及可支配资源 （六）准备现有的管理方案作为参考 13 物业基本情况 物业类型 建筑形态分布 及面积 周边交通情况 项目开发周期 及分期开发情 况  一、项目基础资料收集 共用设施配套 共用、共有设备 物业工作量 区域内共用设 设备数量 绿化面积 施情况 物业管理用房 设备分布情况 清洁面积 情况 设备使用区域 水体 道路 人行、车行出 入口 14 问题： 基础资料、数据从何而来 示例2 15 定位 目标识别 项目分析 管理目标 财务目标  服务难点与重点 管理难点与重点  客户需求分析物业需求分析 管理思路 16 岗位设置与人员配置 17 项目经理 业务管理 内部管理 客户服务 工程管理 秩序维护 环境管理 人力资源管理 行政管理 营运管理 财务管理 客户接待 房屋本体维护 公共秩序 清洁保洁 招聘甄选 证照管理 质量检查 财务收费 客户关系 设备运行管理 车辆管理 绿化养护 培训考核 资料管理 流程完善 现金管理 服务调度 设备维护 消防管理 环境消杀 档案合同 物资采购 紧急事件管理 帐务管理 管理巡查 设施维护 应急处理 职员关系 文件管理 VI管理 税务管理 装修管理 入户维修 监控中心 公共关系 创新管理 商铺管理 仓库管理 社区文化 资产管理 会所服务 宿舍管理 商务管理 办公环境 示例2 会务管理 计划管理 18 费用预算的编制 19 费用测算方法 倒推法 根据预定的物业管理费单价，测算出合理的物业管理服务承诺（以收定支）。 列举法 根据预定的物业管理标准，测算出物业管理费单价（以支定收）。 20 1、项目费用调研 – 周边项目 – 同类项目 – 同期项目 21 2、收入测算 可收费面积：预设收缴率（写字楼98%，住宅95%） 可收费车位：月卡收费与临停收费相结合 空调费收入：按面积收费和按流量收费 其他收入：入户维修、摆摊设点、装修办证等 22 1 人工费 2 行政办公费 ? 3、支出测算 3 公共电费 4 公共水费 5 设施设备维护费 6 清洁卫生费 7 绿化养护费 8 秩序维护费 9 固定资产折旧费 10 开办费摊销 11 公众责任保险费 12 社区文化费用 13