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龙湖地产商业研究专题 —— 社区商业 目录 | Index 一．研究背景说明 二．标杆案例研究 三．社区商业前期规划篇 四．社区商业招商/销售篇 五．社区商业经营管理篇 1.0 研究背景说明 1.1 研究目的及资料来源 1.2 案例研究的意义及调研分析案例列举 1.0 研究背景说明 1.1 研究目的及基础资料来源 研究目的： 通过选取一些典型案例的调研分析，结合TCBL公司自身资源，加以综合、提炼，从社区商业规划设计到后期的经营管理作一些较为透彻的剖析，形成对社区商业实际操作有借鉴意义的成果。 基础资料来源： 典型案例实地调研； 商家访谈； 其他资源。 1.0 研究背景说明 1.2 案例研究意义及调研分析案例 样本意义，一个案例描述的场景和过程并不是简单的和孤立的，而是大量同类现象中的一个，如果取极值的话，其结果是一样的。 检验意义，对已有的假设和命题进行检验，提供一个证明或者作出一个否证。 发现意义，通过案例分析，发现一些新的问题，提出一个新的假说，然后自己去或者让别人去检验。 哲学意义，现实的社会经济生活是非常复杂的，从总体上进行演绎是很难把握的，只能通过一些点的刻画，从各个方面去认识和把握整体。 2.0 标杆案例研究 2.1 案例选取概述 2.2 研究对象 2.3 研究对象说明 2.0 标杆案例研究 2.1 案例选取概述 着手研究之前，我们搜索了国内外关于社区商业的现有研究成果，总体来看，社区商业在我国尚处于发展初期阶段，缺乏一套系统的且具有实践指导意义的社区商业研究理论成果。 针对这种情况，我们采取典型案例研究的方式，选取了深圳及广州地区共12个具有典型代表意义的社区，主要采取实地调研的方式，结合公司的数据库及实际操作经验积累，并适当借鉴了前人研究成果。通过对客观存在的典型案例进行全面剖析，结合经验判断，针对社区商业的全程操作：包括前期的规划设计到招商销售，再到后期的经营管理，均作了规律性总结分析，在广度和深度上可以说是达到了国内相关研究的最高系统程度，对于社区商业的实际操作有着重要的借鉴意义。 2.0 标杆案例研究 2.2 研究对象 十二个典型案例： 深圳地区 锦绣江南 招商海月花园 万科四季花城 蔚蓝海岸 风和日丽 阳光棕榈园 美丽365花园 皇御苑 海滨广场 广州地区 凤凰城 星河湾 祈福新邨 2.0 标杆案例研究 2.3 研究对象说明 –首先，社区的商业体量较合理且与住宅比例不明显失衡； –其次，选取样本的开业年限均达到三年以上，经营状况处于较稳定时期； –再次，主力业态为超市/餐饮/服务配套等社区商业典型业态； –另外，交通条件也是影响外部消费者的重要因素。 3.0 社区商业前期规划篇 3.1 社区商业分类研究 3.2 社区商业规模确定（定量） 3.3 社区商业业态组合 3.4 社区商业布点 3.0 社区商业前期规划篇 3.1 社区商业分类研究 为了方便进行针对性的规律性研究，对以上十二个案例进行归类。 外在因素 内在因素 社区商业的辐射力、商业 商业规模、业态比例 商业的分布形式 与住宅的关系、商业与本 社区人口的关系 社区商业因素 3.0 社区商业前期规划篇 3.1 社区商业分类研究 12个社区商业分类 内 要 因 素 外 在 因 素 商 业 分 商业 商业 辐 与本 与 业 态 布 射 社区 住宅 规 比 形 力 人口 关系 模 例 式 关系 外 向 型 偏外向型 内 向 型 3.0 社区商业前期规划篇 3.1 社区商业分类研究 ?商业规模 ?业态比例 ?商业的分布形式 ?社区商业的辐射范围 ?商业与住宅的关系 ?商业与人口的关系  ?是确定社区商业类型的基本因素。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，从十二个案例来看，一般情况下，社区商业的规模越大，其商业的对外性越强，成正比的关系。 ?一定程度上也决定着社区商业对外性质的强弱，同样的商业规模有时会因业态比例的 不同而导致对外辐射的强弱，因为社区商业的各业态对外辐射的力度往往是并不一致的， 对外辐射力度强的业态组合对外性质越强，反之亦然。 ?也是影响社区商业性质的重要因素。比如锦绣江南的商业分布主要环绕社区周边，展示面较广，客观上增强商业的对外性；而万科四季花城的商业分布则相反，主要分布在社区内部，对内性质较强。 是能较直接反映出社区商业性质的因素。辐射范围的大小可以从其业态的组合、主 力店等情况来判断商业的辐射范围。 也是判断社区商业性质的重要因素。商业与住宅的关系可以看出本社区人口规模是否足以支撑社区商业的正常经营，从而，可以判断其商业的对外性质的强弱。 ?也是判断社区商业性质的重要因素。商业与住宅的关系可以看出本社区人口规模是否 足以支撑社区商业的正常经营，从而，可以判断其商业的对外性质的强弱。 3.0 社区商业前期规划篇 3.1